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借名购房有效吗

 [日期:2012-02-14]   来源:北京合同律师网  作者:合同律师   阅读:47[字体: ] 
核心提示:如果蒋先生能出示儿子小蒋(从所述情形看,小蒋应为成年人,具有完全民事行为能力)的授权委托书,则该合同有效,其效力直接约束小蒋。小蒋应诚意履行合同,否则应按合同约定承担违约责任。
今年6月,我出售一套房屋,蒋先生看房后较满意,和我签了《房屋买卖合同》,付了购房定金2万元。不过签约时,蒋先生以其儿子小蒋名字签的合同。我当时觉得是父子关系,就没要求他提供授权委托书。下半年房价下跌,蒋先生未按照合同约定支付房款。11月,我将小蒋起诉至法院,要求法院令他支付购房款。但小蒋辩称,本人未授权他父亲买房,该合同无效。请问合同是不是真的无效?我该如何维护权益?
  解答 :
  从你反映的情况看,要视蒋先生本人是否能出示授权委托证明(或者相关证据),以及签署合同时的意思表示,来确定合同的效力。
  如果蒋先生能出示儿子小蒋(从所述情形看,小蒋应为成年人,具有完全民事行为能力)的授权委托书,则该合同有效,其效力直接约束小蒋。小蒋应诚意履行合同,否则应按合同约定承担违约责任。
  如果蒋先生不能出示授权委托证明,表明他未获小蒋授权而以其名义签合同。依据合同法等规定,该合同不会对小蒋发生效力,小蒋不必履行合同,亦无须承担违约责任。对于上面第二种情形,还要根据蒋先生签署合同时的表述来分析。如蒋先生表述买房是他自己决策而使用儿子名字等,付款、操作均由自己处理,则表明实际的房屋买卖关系是发生在伍先生与蒋先生之间,两人均受约束,如蒋先生拒绝履行合同,应承担违约责任。
  但如果蒋先生当初明确表示买房的是小蒋,自己仅为代理办理,则在小蒋否认授权的情况下,难以约束蒋先生或小蒋,但蒋先生应当为合同的无效承担缔约过失责任,赔偿伍先生遭受的损失。
 



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