核心提示： 消费者买卖二手房时，常说要找中介公司“代理”一下，却不知口语的“代理”一词在中介行业中对应着两种不同的法律关系———居间合同关系与委托合同关系。一些中介公司恰是利用了消费者的这种无知，蓄意混淆上述两种法律关系，从而规避责任，牟取不当利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁换柱”的典型案例。
郝女士生意繁忙，为图省心，她找了一家中介公司代办买房事宜。2009年11月，经中介公司介绍，她买下了北京东城区的一处二手房。入住之后，郝女士发现该房屋的供暖费没有结清。郝女士认为中介公司在房屋交易过程中审查失职，故起诉至法院，要求中介公司为其支付拖欠的供暖费。中介公司辩称，双方不存在居间合同关系，郝女士签的是《单独委托过户协议》，仅委托中介公司代办房屋产权过户。过户之外的事情，中介公司概不负责。
法官审理查明，郝女士确实没有签过《居间服务合同》，只签了一份《单独委托过户协议》。该协议约定：中介公司为郝女士提供权证代办服务，郝女士支付委托过户费用37700元。法官注意到，该房屋的成交价是165万元，按市场惯例，委托过户费一般不超过3000元。37700元的费用明显高于市场价格，占房屋成交价的2.28%，与居间服务费的收费标准颇为近似。对此，中介公司的说辞是，双方签署了《单独委托过户协议》，“一个愿打，一个愿挨”。
法官向郝女士解释，《居间服务合同》和《单独委托过户协议》不同，二者对应的法律关系分别是居间合同关系与委托合同关系，中介公司承担的相应法律义务也不同。缺少了关键的《居间服务合同》，郝女士很难证明双方之间存在居间合同关系。听罢，郝女士对法官说：“我买房子的时候工作忙，就想找中介公司代理一下，不明白这‘代理’二字是指居间还是委托。现在才知道，供暖费没结清是吃了小亏，没签《居间服务合同》才是上了大当！”思虑再三，郝女士准备继续搜集有力证据，另行起诉，于是撤回了本案的诉讼。
消费者买卖二手房时，常说要找中介公司“代理”一下，却不知口语的“代理”一词在中介行业中对应着两种不同的法律关系———居间合同关系与委托合同关系。一些中介公司恰是利用了消费者的这种无知，蓄意混淆上述两种法律关系，从而规避责任，牟取不当利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁换柱”的典型案例。
居间服务是中介公司的主营业务，需承担较多义务和较大的风险。在二手房交易中，买卖双方是委托人，中介公司是居间人。居间人不能以委托人的名义签订《房屋买卖合同》，仅能以自己的名义居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用。居间服务受到《房地产经纪管理办法》等特别法的约束，法律方面掣肘较多，相关部门的监督也较为严格。
委托业务仅是中介公司的“副业”，内容主要是代办产权过户、代为办理贷款等，收费条件是完成委托的事项。委托服务没有专门的行政法规、规章予以约束。
实践中，中介公司混淆居间合同关系与委托合同关系的手段有两种，一种是通过签约的方法：中介公司将上述代办业务写进《居间服务合同》，使买房人产生误解，以为代办业务是居间业务的必要附随，二者属于同一种法律关系。二是个别中介公司欺骗消费者以《单独委托过户协议》代替《居间服务合同》，一旦产生诉讼，就以“意思自治原则”(法院的判决应尊重双方自愿签订的合同)为盾进行答辩。
张小姐想要购买一套二手房自住。该房屋价格略高，令她犹豫不决。中介公司的业务员李明(化名)向她游说：“我们公司在银行有关系，贷款的利率也可以打七折！但是，为了不暴露银行的关系，这个承诺不能写在居间合同上。”李明还口头承诺，如果房屋没有成功过户，中介公司免收中介费。张小姐盘算：利率打折后自己就能够买得起这套房子；即使房子没买成，也不用给中介公司钱，不妨先签合同试试。在中介公司的安排下，张小姐与房主签订了《房屋买卖合同》，并与中介公司签订了《居间服务合同》及《佣金确认书》。但直到约定的交付房款之日，中介公司也没有把承诺的低息贷款办理下来，张小姐只得与房主解约。
一个月后，张小姐接到法院的传票，中介公司起诉她支付居间服务费3万元。张小姐认为自己不应支付居间服务费，她向法官转述了李明的口头承诺，并要求与李明当面对质。中介公司则称，己方没有叫“李明”的员工，也从未作出任何口头承诺，根据《居间服务合同》的约定，只要买卖双方签订了《房屋买卖合同》，张小姐就应当交纳居间服务费，且张小姐已经签署了《佣金确认书》予以确认。张小姐恍然大悟，自己上了中介公司的当，除了名字，她对“李明”一无所知，何谈对质。因为张小姐也拿不出任何证据证明口头承诺的存在，法院对张小姐的说法不予采信，判决张小姐败诉。
在这则案例中，中介公司为了赚取张小姐的居间费用而打出“组合拳”。根据《合同法》第十条，口头合同也具有法律效力。但口头约定具有即时性的特点，在发生纠纷时难以取证。中介公司正是钻了这样的空子，一旦发生诉讼，中介公司就矢口否认。虽然法律认可口头约定的效力，但如果买房人不能证明中介公司作出过口头承诺，就要面临败诉的风险。
因此，消费者不要轻信中介公司的口头承诺，务必令中介公司留下书面文字作为证据。如果中介公司拒绝把口头承诺落实在笔头，那么这项“承诺”就不可轻信。
