核心提示:“买卖不破租赁”是一条重要的法律原则,即在租赁期间所有权人将租赁财产转让时,租赁关系对新的所有人仍然有效。《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
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杨小姐租赁了贺先生所有的一间店面,投资开办了家饭馆,双方签订了书面租赁合同并依法办理了登记手续,合同约定租赁期限为5年,月租金2000元等内容。第二年年鹿,因贺先生欠他人债务,杨小姐所承租的店面被法院组织拍卖,王先生竞买成功成为新的产权人。现在王先生已多次通知杨小姐要提高月租金,否则就强行要杨小姐退租,而杨小姐与贺先生签订的租赁合同履行期还未满。请问杨小姐能否继续履行原租赁合同?
指点迷津
“买卖不破租赁”是一条重要的法律原则,即在租赁期间所有权人将租赁财产转让时,租赁关系对新的所有人仍然有效。《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。根据上述规定,在租赁期间内,出租人依法转让出租房屋的,新的产权人便取代了原产权人,但应继续履行原来合法有效的租赁合同而无权单方面解除原租赁合同。杨小姐所承租的店面因原产权人贺先生欠他人债务被法院拍卖,作为新的产权人王先生无权强行解除杨小姐与贺先生之间业已存在的合法有效的租赁关系,杨小姐有权依照与贺先生签订的租赁合同继续租赁该店面直到租赁期限届满,只不过租金应交给新的产权人王先生。如果在法院拍卖时,贺先生向法院申报了杨小姐的承租权,法院就会通知王先生而不至于出现王先生强衍要求提租或解除合同的情况。但是待原租赁合同履行期届满后,王先生就有权另行处分该间店面了。
法条链接
《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第一百一十九条私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。