买了农村房 一直没办证
1991年，阿发将自家位于福州郊区的房屋以1.5万元的价格卖给阿香，双方签订房屋买卖合同。签约当天，阿香就付给阿发6000元定金，随即搬入该房居住至今。
阿香去世后，其家属一直催促阿发办理房屋权属变更登记手续，但阿发始终未答应。双方由此引发纠纷。阿香的家属遂将阿发告上法院。
房屋买卖合同 是否有效？
阿发提出，签约后，阿香一直未支付余下的购房款9000元。当时，他出于同情和信任，才将房屋先交给她居住，阿香的行为已构成违约。
同时，国家有关法律和行政法规禁止买卖农村集体所有的宅基地，阿香不是诉争房所在村的村民，因此双方签订的房屋买卖合同应属无效，阿香的家属应返还诉争房。
阿香的家属则认为，早在签约那一年，阿香就付清了购房款。而且房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合约合法有效。
房屋无法过户 不影响合同效力
晋安区法院经审理认为，阿香的家属对阿香已付清全部购房款的主张，举证不能，其“先付款才能交房”的推理主张缺乏事实依据，法院不予采信，因此法院只能认定她已付的购房款为6000元。
针对合同效力的争议，法院认为，国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》（下称《通知》）不属于行政法规，不能作为认定合同无效的依据。
我国现行法律、行政法规对农村私有房屋买卖行为并未作禁止性规定。依照宪法和合同法对民事权利的规定，农民自由处分有权处分的权利客体是合法的，不违背国家公共利益和集体利益。
《通知》虽规定“农村房屋不得向城市居民出售”，但不动产登记制度与合同交易之债的效力属不同法律领域的不同调整对象。
虽然在不动产理论上，产权变更的标志是登记备案，但基于物权与债权的各自独立特性，这种登记不影响双方债权的成立与否。因此，本案诉争合同合法有效。
法院同时认为，基于农村房屋出售给城市居民时不能办理产权变更登记手续的现状，作为城市居民的买受人，无法获得法律对所有权的保护，该风险应由买房人自行承担。 最终，晋安区法院判令阿香与阿发签订的房屋买卖合同合法有效，阿香的家属应支付给阿发购房余款9000元及相应利息。
