北京市第一中级人民法院民事判决书
(2014)一中民终字第1149号
上诉人（原审被告）嵇颖。
被上诉人（原审原告）北京中交万方物业管理有限公司。
法定代表人辛立，董事长。
上诉人嵇颖因与被上诉人北京中交万方物业管理有限公司（以下简称中交万方公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第19963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中交万方公司在原审法院诉称：嵇颖通过拍卖于2011年1月取得北京市海淀区xx14号楼二层的房产所有权，面积总计2509.59平方米。该房产原属南方证券公司所有。因南方证券公司破产，该房产被作为破产财产拍卖。根据《竞买须知》和《竞买申请书》，拍卖成交前该房产所欠交的一切费用均由买受人承担，包括但不限于物业管理费、水电费。中交万方公司是该房屋的物业管理人，负责物业管理和垫付供暖费。2011年12月16日，中交万方公司向嵇颖发出《关于催交物业费及供暖费的函》，要求嵇颖交纳2011年底以前欠交的物业费318206.73元、供暖费732800.28元，嵇颖在该函上签字确认。但直至起诉止，嵇颖仍未交纳，加上2012年度物业管理费59201.25元及供暖费140537元。现起诉要求嵇颖支付自2006年8月17日至2012年12月31日所拖欠的物业管理费373768元及供暖费864985元，支付违约金123493元（按本金1039015元，年利率6%，再加收50%罚息，从2012年1月1日起，计算至2013年4月20日）。
嵇颖在原审法院辩称：中交万方公司诉称的房屋情况及房屋面积属实。购买房屋以后，我发现房屋内的面积有一部分是由北京金鼎玉梦美容美发中心使用，还有一部分是由物业自己占有使用。后我将物业公司起诉至海淀法院，要求排除妨碍，腾退占有我的部分面积，法院判决物业公司腾退占有我的房屋面积23.9平方米。2012年10月金鼎玉梦美容美发中心自行离开经营场所，我们将该部分面积收回，经我至工商局调查发现，金鼎玉梦美容美发中心使用房屋是由物业公司提供的，北京金鼎玉梦美容美发中心的直接控制人是物业公司的工作人员，而且经我向工商局询问，北京金鼎玉梦美容美发中心的注册材料中并没有这个房屋的租赁协议，说明他们的房屋并非从物业租赁的，而是物业直接提供的房屋所有权证和经营场所证明。在上次法院审理的案件中提到的北厅中的一面拐角封堵墙就是我刚才提到的金鼎玉梦美容美发中心的面积140平方米，男女卫生间旁边的搭建物就是法院认定的23.9平方米。中交万方公司的上述行为影响到我使用自己的房屋，物业公司应该赔偿我相应的损失。故我不同意支付在物业公司占有使用我房屋面积时所产生的物业费和供暖费。在之前占用的事情处理完毕之后，我同意支付在物业将所有房屋面积腾空给我之后的物业费和供暖费。
原审法院经审理查明：2011年1月11日，嵇颖通过拍卖竞买了位于北京市海淀区xx14号楼二层南北厅房屋，建筑面积2509.59平方米，同年8月22日取得该房屋所有权证。嵇颖在上述房屋竞买过程中签署了竞买申请书及竞买须知等文件，在竞买申请书及竞买须知中明确写明：“拍卖成交前，该房产所欠交的一切费用和税款费均由买受人承担，包括但不限于物业管理费、水电费、土地使用费等”。中交万方公司（原名称为北京万方物业管理中心，2012年12月26日更名为中交万方公司）是该房屋的物业管理人，由中交万方公司进行物业管理服务，2011年12月，中交万方公司向嵇颖下发关于催缴物业费及供暖费的函，明确告知其历年所欠费用，自2006年至2011年所欠费用费为物业费318206.73元、供暖费732800.28元。嵇颖收到该函件后，未交纳上述费用。
2012年，嵇颖将中交万方公司诉至法院，提出其竞买上述房屋后，发现北厅楼道、北厅北侧原楼梯间、南厅电梯口、卫生间均被中交万方公司封堵占用或出租非法牟利，故要求中交万方公司拆除搭建物、恢复原状交还，并赔偿房屋占用费用。经法院审理后查明双方均认可中交万方公司占用的北厅男卫生间面积为23.9平方米，其他封堵墙及占用的北厅及消防通道嵇颖未提交相应证据。后法院判决中交万方公司将北厅男卫生间腾空交还嵇颖，并按每平方米3元的标准支付房屋占用使用费。双方就此判决均未上诉。中交万方公司诉讼请求中物业费及供暖费已扣除了上述23.9平方米的面积。
庭审中，嵇颖提出北京金鼎玉梦美容美发中心占有使用其部分房屋面积系经过中交万方公司同意，故其不同意支付该部分的物业费及供暖费，为此，其提交了北京金鼎玉梦美容美发中心经营场所证明，该证明载明北京金鼎玉梦美容美发中心的经营场所为北京市海淀区xx14号楼二层，房屋提供人为中交万方公司，中交万方公司表示北京金鼎玉梦美容美发中心使用的房屋面积并非嵇颖房屋内面积。现北京金鼎玉梦美容美发中心已搬离争议面积。
原审法院认定上述事实的依据有：双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《竞买须知》、《竞买申请书》、催缴物业费及供暖费函、收费通知单、（2012）海民初字第23257号民事判决书、委托书等。
原审法院判决认为：嵇颖在竞买北京市海淀区xx14号楼二层南北厅房屋时，已承诺对该房产所欠交的一切费用不限于物业管理费、水电费等费用均由其承担，故中交万方公司要求嵇颖支付物业费及供暖费，符合事实及法律规定，法院予以支持。现中交万方公司不要求嵇颖支付经法院认定原由中交万方公司占用的23.9平方米面积的上述费用，法院不持异议。对中交万方公司要求嵇颖支付违约金的诉讼请求，因双方并未约定物业管理费的交纳期限及违约金标准，故该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。嵇颖虽提交了北京金鼎玉梦美容美发中心经营场所证明，但根据法院（2012）海民初字第23257号民事判决书中记载，并未认定上述面积系由中交万方公司占有使用，故对于嵇颖上述抗辩理由，法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，判决：一、嵇颖于本判决书生效后十日内给付北京中交万方物业管理有限公司二00六年八月十七日至二O一二年十二月三十一日期间的物业管理费三十七万三千七百六十八元，供暖费八十六万四千九百八十五元。二、驳回北京中交万方物业管理有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
嵇颖不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是撤销原审法院判决，依法改判驳回中交万方公司的全部诉讼请求。上诉理由是：1、诉争物业中，北厅有100多平米面积由中交万方公司租给他人使用，有23平米被中交万方公司占用，中交万方公司因此取得的租金应与物业费和供暖费相抵，另有17平米被其他人占据，中交万方公司已经收取了物业费；2、中交万方公司没有提供物业服务，不应该收取物业费。
中交万方公司答辩称：不同嵇颖的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定的事实无误，本院予以确认。二审期间，嵇颖提交照片一组，证明物业现在处于废墟状态，中交万方公司的物业服务不达标。中交万方公司对照片的真实性认可，对照片的证明目的不认可。
以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：中交万方公司占用嵇颖的23.9平方米面积的相关费用，中交万方公司并未向嵇颖主张相关权利，该问题已经原审法院认定。嵇颖主张的其余面积被中交万方公司占用或被中交万方公司租赁的事实，因现有证据并不充分，本院对嵇颖的主张，无法支持。二审期间，嵇颖向本院提交一组照片，该组照片并非新证据，该组照片能够反映物业的现状，但是物业呈现的现状是业主对物业的管理、使用方式所导致，嵇颖未对该物业进行进一步的开发、利用，并不影响嵇颖向为该物业所在小区提供物业服务的物业公司交纳物业费和供暖费的义务。故对嵇颖的上诉请求与理由本院不予采纳。
综上所述，嵇颖的上诉请求与理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万七千一百三十元，由中交万方物业管理有限公司负担一千一百八十一元（已交纳）；由嵇颖负担一万五千九百四十九元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万七千一百三十元，由嵇颖负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 温志军
审 判 员 汤 平
代理审判员 唐兴华
二〇一四年四月二日
书 记 员 田若男
北京市第一中级人民法院民事判决书
(2014)一中民终字第1149号
上诉人（原审被告）嵇颖。
被上诉人（原审原告）北京中交万方物业管理有限公司。
法定代表人辛立，董事长。
上诉人嵇颖因与被上诉人北京中交万方物业管理有限公司（以下简称中交万方公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第19963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中交万方公司在原审法院诉称：嵇颖通过拍卖于2011年1月取得北京市海淀区xx14号楼二层的房产所有权，面积总计2509.59平方米。该房产原属南方证券公司所有。因南方证券公司破产，该房产被作为破产财产拍卖。根据《竞买须知》和《竞买申请书》，拍卖成交前该房产所欠交的一切费用均由买受人承担，包括但不限于物业管理费、水电费。中交万方公司是该房屋的物业管理人，负责物业管理和垫付供暖费。2011年12月16日，中交万方公司向嵇颖发出《关于催交物业费及供暖费的函》，要求嵇颖交纳2011年底以前欠交的物业费318206.73元、供暖费732800.28元，嵇颖在该函上签字确认。但直至起诉止，嵇颖仍未交纳，加上2012年度物业管理费59201.25元及供暖费140537元。现起诉要求嵇颖支付自2006年8月17日至2012年12月31日所拖欠的物业管理费373768元及供暖费864985元，支付违约金123493元（按本金1039015元，年利率6%，再加收50%罚息，从2012年1月1日起，计算至2013年4月20日）。
嵇颖在原审法院辩称：中交万方公司诉称的房屋情况及房屋面积属实。购买房屋以后，我发现房屋内的面积有一部分是由北京金鼎玉梦美容美发中心使用，还有一部分是由物业自己占有使用。后我将物业公司起诉至海淀法院，要求排除妨碍，腾退占有我的部分面积，法院判决物业公司腾退占有我的房屋面积23.9平方米。2012年10月金鼎玉梦美容美发中心自行离开经营场所，我们将该部分面积收回，经我至工商局调查发现，金鼎玉梦美容美发中心使用房屋是由物业公司提供的，北京金鼎玉梦美容美发中心的直接控制人是物业公司的工作人员，而且经我向工商局询问，北京金鼎玉梦美容美发中心的注册材料中并没有这个房屋的租赁协议，说明他们的房屋并非从物业租赁的，而是物业直接提供的房屋所有权证和经营场所证明。在上次法院审理的案件中提到的北厅中的一面拐角封堵墙就是我刚才提到的金鼎玉梦美容美发中心的面积140平方米，男女卫生间旁边的搭建物就是法院认定的23.9平方米。中交万方公司的上述行为影响到我使用自己的房屋，物业公司应该赔偿我相应的损失。故我不同意支付在物业公司占有使用我房屋面积时所产生的物业费和供暖费。在之前占用的事情处理完毕之后，我同意支付在物业将所有房屋面积腾空给我之后的物业费和供暖费。
原审法院经审理查明：2011年1月11日，嵇颖通过拍卖竞买了位于北京市海淀区xx14号楼二层南北厅房屋，建筑面积2509.59平方米，同年8月22日取得该房屋所有权证。嵇颖在上述房屋竞买过程中签署了竞买申请书及竞买须知等文件，在竞买申请书及竞买须知中明确写明：“拍卖成交前，该房产所欠交的一切费用和税款费均由买受人承担，包括但不限于物业管理费、水电费、土地使用费等”。中交万方公司（原名称为北京万方物业管理中心，2012年12月26日更名为中交万方公司）是该房屋的物业管理人，由中交万方公司进行物业管理服务，2011年12月，中交万方公司向嵇颖下发关于催缴物业费及供暖费的函，明确告知其历年所欠费用，自2006年至2011年所欠费用费为物业费318206.73元、供暖费732800.28元。嵇颖收到该函件后，未交纳上述费用。
2012年，嵇颖将中交万方公司诉至法院，提出其竞买上述房屋后，发现北厅楼道、北厅北侧原楼梯间、南厅电梯口、卫生间均被中交万方公司封堵占用或出租非法牟利，故要求中交万方公司拆除搭建物、恢复原状交还，并赔偿房屋占用费用。经法院审理后查明双方均认可中交万方公司占用的北厅男卫生间面积为23.9平方米，其他封堵墙及占用的北厅及消防通道嵇颖未提交相应证据。后法院判决中交万方公司将北厅男卫生间腾空交还嵇颖，并按每平方米3元的标准支付房屋占用使用费。双方就此判决均未上诉。中交万方公司诉讼请求中物业费及供暖费已扣除了上述23.9平方米的面积。
庭审中，嵇颖提出北京金鼎玉梦美容美发中心占有使用其部分房屋面积系经过中交万方公司同意，故其不同意支付该部分的物业费及供暖费，为此，其提交了北京金鼎玉梦美容美发中心经营场所证明，该证明载明北京金鼎玉梦美容美发中心的经营场所为北京市海淀区xx14号楼二层，房屋提供人为中交万方公司，中交万方公司表示北京金鼎玉梦美容美发中心使用的房屋面积并非嵇颖房屋内面积。现北京金鼎玉梦美容美发中心已搬离争议面积。
原审法院认定上述事实的依据有：双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《竞买须知》、《竞买申请书》、催缴物业费及供暖费函、收费通知单、（2012）海民初字第23257号民事判决书、委托书等。
原审法院判决认为：嵇颖在竞买北京市海淀区xx14号楼二层南北厅房屋时，已承诺对该房产所欠交的一切费用不限于物业管理费、水电费等费用均由其承担，故中交万方公司要求嵇颖支付物业费及供暖费，符合事实及法律规定，法院予以支持。现中交万方公司不要求嵇颖支付经法院认定原由中交万方公司占用的23.9平方米面积的上述费用，法院不持异议。对中交万方公司要求嵇颖支付违约金的诉讼请求，因双方并未约定物业管理费的交纳期限及违约金标准，故该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。嵇颖虽提交了北京金鼎玉梦美容美发中心经营场所证明，但根据法院（2012）海民初字第23257号民事判决书中记载，并未认定上述面积系由中交万方公司占有使用，故对于嵇颖上述抗辩理由，法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，判决：一、嵇颖于本判决书生效后十日内给付北京中交万方物业管理有限公司二00六年八月十七日至二O一二年十二月三十一日期间的物业管理费三十七万三千七百六十八元，供暖费八十六万四千九百八十五元。二、驳回北京中交万方物业管理有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
嵇颖不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是撤销原审法院判决，依法改判驳回中交万方公司的全部诉讼请求。上诉理由是：1、诉争物业中，北厅有100多平米面积由中交万方公司租给他人使用，有23平米被中交万方公司占用，中交万方公司因此取得的租金应与物业费和供暖费相抵，另有17平米被其他人占据，中交万方公司已经收取了物业费；2、中交万方公司没有提供物业服务，不应该收取物业费。
中交万方公司答辩称：不同嵇颖的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定的事实无误，本院予以确认。二审期间，嵇颖提交照片一组，证明物业现在处于废墟状态，中交万方公司的物业服务不达标。中交万方公司对照片的真实性认可，对照片的证明目的不认可。
以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：中交万方公司占用嵇颖的23.9平方米面积的相关费用，中交万方公司并未向嵇颖主张相关权利，该问题已经原审法院认定。嵇颖主张的其余面积被中交万方公司占用或被中交万方公司租赁的事实，因现有证据并不充分，本院对嵇颖的主张，无法支持。二审期间，嵇颖向本院提交一组照片，该组照片并非新证据，该组照片能够反映物业的现状，但是物业呈现的现状是业主对物业的管理、使用方式所导致，嵇颖未对该物业进行进一步的开发、利用，并不影响嵇颖向为该物业所在小区提供物业服务的物业公司交纳物业费和供暖费的义务。故对嵇颖的上诉请求与理由本院不予采纳。
综上所述，嵇颖的上诉请求与理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万七千一百三十元，由中交万方物业管理有限公司负担一千一百八十一元（已交纳）；由嵇颖负担一万五千九百四十九元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万七千一百三十元，由嵇颖负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 温志军
审 判 员 汤 平
代理审判员 唐兴华
二〇一四年四月二日
书 记 员 田若男
