北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民再终字第15577号
上诉人（原审被告）张丽。
被上诉人（原审原告）张国太。
张国太与张丽赠与合同纠纷一案，北京市大兴区人民法院受理后于2008年7月10日作出（2008）大民初字第4135号民事判决，后北京市第一中级人民法院于2008年12月2日，以（2008）一中民终字第12170号民事判决撤销原判，驳回张国太的诉讼请求及张丽的反诉请求。2011年12月14日，北京市高级人民法院作出（2011）高民申字第04131号民事裁定书，指令北京市第一中级人民法院再审本案。2012年12月20日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民再终字第04284号民事裁定书，撤销北京市第一中级人民法院（2008）一中民终字第12170号民事判决及北京市大兴区人民法院（2008）大民初字第4135号民事判决，并将本案发回重审。北京市大兴区人民法院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。重审中，张丽撤回了反诉。2013年8月21日，北京市大兴区人民法院作出（2013）大民再初字第4834号民事判决，张丽不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，张国太，张丽及其委托代理人赵海城、孙学朴到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并作出决定，现已审理终结。
张国太诉称，我与张丽系父女关系。1999年12月7日，我与北京市大兴房地产交易中心（以下简称：房地产交易中心）签署编号为宏盛园－34号《房屋买卖契约》，购买了北京市×××401室（以下简称：宏盛园401室）房屋，并于当日交纳定金1万元，于1999年12月29日缴纳了首次房款，其后分两次付清全部房款，取得了该房所有权。2005年12月29日，我与妻子王丹铭签署离婚协议书，约定宏盛园401室归我所有，且享有占有、使用、收益和处分的权利。2006年4月28日，我与张丽签订《房屋转赠协议书》，我将宏盛园401室赠与张丽，该协议属附义务的赠与协议，其中协议第四条约定：张丽所有的×××203室一套住房（以下简称：北蜂窝203室）只要王丹铭工作需要归其使用，张丽不能以任何借口索取使用权。北蜂窝203室系张丽继母王丹铭所在单位拆迁补偿分配的，由王丹铭支付购房款，当时因政策限制，以张丽名义办理了产权证。为此，张丽专门写了保证书保证在父母亲健在情况下不要求产权、使用权，将来由父母决定。此外，我还与张丽口头达成一致意见：宏盛园401室由张国太朋友许文彦借住，如果三年内卖给许文彦则给张丽50万元，当时有两位见证人见证，张丽也签字承诺遵守双方约定的事项。为了履行赠与合同，2006年4月29日，我签署了《声明》，将购房合同中的买受人由张国太变更为张丽，并于2006年5月办理房屋产权证。2006年6月，张丽多次到北蜂窝203室找王丹铭，要求腾退房屋，后在我劝说下停止。2007年4月9日，张丽向北京市海淀区法院起诉王丹铭要求其腾房，并公然对王丹铭辱骂、诽谤，致使王丹铭身心遭受到重大伤害，心脏病病情加重，后来虽因证据不足撤诉，但这是严重违背赠与合同所附义务的行为，给两位老人带来了不可弥补的伤害。此外，张丽不听我劝阻，违反双方口头约定，多次到宏盛园401室找许文彦纠缠，限其尽快搬离宏盛园401室，这也是违背双方约定义务的行为；与此同时，张丽非但不履行对父亲的抚养义务，反而编造、散布各种流言，对我人格进行诽谤，造成恶劣影响，给我的工作生活带来巨大损失和不便。张丽还严重侵害我的利益，将我购买的×××202房（以下简称：华城家园202室），在我不知情情况下转让给第三人，所得资金全部私吞。我本来打算将华城家园202室用于养老居住及经济急需时应急之用，所以贷款购买了此房，当时因年龄较大，银行不予贷款，为了获得贷款而使用张丽名义购买，才办理了贷款，现每月贷款均由我的退休工资偿还。张丽背着我将此房转让，独占房款，属于严重侵害赠与人利益的行为，给我经济上，更主要是精神上予以致命打击，致使我现在居无定所，以后很可能会流浪街头。张丽的上述行为已经严重违反赠与合同约定的义务，现依据合同法第185条、第190条、第192条之规定，请求：1、撤销赠与合同，判令张丽协助我将北京市×××401号房屋产权变更至我名下；2、诉讼费用由张丽承担。
张丽辩称，1、关于宏盛园401室房屋的购买、赠与情况是，1999年12月27日，张国太与房地产交易中心签订房屋买卖契约，购买宏盛园401室房屋，价款295 764元。同年12月29日，张国太支付首付款65 764元，同时办理房屋贷款手续。2000年至2001年期间，张国太偿还购买宏盛园401室房屋的银行贷款285 764元及相应利息。2005年12月19日，张国太与王丹铭协议离婚，约定争议房屋归张国太所有。2006年4月28日，张国太与我签订房屋转赠协议书。4月29日，张国太签署声明，将房屋买卖合同中的买受人变更为我，并由我与开发商重新签订购买房屋合同，我交纳了契税，于2006年5月10日取得房屋所有权证。2007年张国太进入该房屋居住。张国太实施赠与行为的目的是为了获得现金的需要，我取得房屋所有权证后，通过向典当行借款、向银行抵押借款的方式，向对方支付了20多万元现金。2、张国太与我签订的房屋转赠协议书，其中第四条涉及的房屋系我与孙学朴的夫妻共同财产，该条款系无效条款。该条款涉及的房屋我无权处分，因该条款要求我不得索取使用权，侵害了孙学朴的房屋使用权，故条款无效。3、华城家园202室房屋是我和孙学朴夫妻共同购买的，为夫妻共同所有，夫妻二人将该房屋变卖，是自行处置自己的财产，并没有侵犯张国太权利。综上，张国太实施的赠与行为，是购买房屋的合同债权，张国太通过履行赠与行为，将合同相对人的权利让渡给我，我取得的权利是购买房屋的资格，我取得购房资格，双方的赠与合同就履行完毕了。我进而独立交纳契税，办理取得房屋手续，最终获得房屋，这些法律行为已经不属于赠与合同的内容，故张国太无权要求我将争议房屋直接返还他。故张国太诉讼请求，没有事实和法律依据，请求驳回张国太诉讼请求。本案审理过程中，张丽撤回了其原审关于腾退宏盛园401室的反诉请求，法院裁定予以准许。
北京市大兴区人民法院经重审查明，张国太与王丹铭原为再婚夫妻关系，张丽为张国太的女儿，王丹铭原为张丽的继母，孙学朴为张丽的丈夫。1999年12月27日，张国太与房地产交易中心签订《房屋买卖契约》，约定张国太购买房地产交易中心独家代理销售的宏盛园401室，价款为295 764元。1999年12月29日，张国太支付了首付款65 764元，并贷款23万元，后张国太分别于2000年和2001年将贷款提前还清。张国太庭审中自述该房产实际于2000年前后建好入住。2005年12月19日，张国太与王丹铭协议离婚，双方约定宏盛园401室归张国太所有，另外该离婚协议书约定：“北蜂窝203室因王丹铭生活、工作需要，归其占有、使用之权利，张国太一方不得以任何理由要求腾房，如此事发生，张国太需补助王丹铭精神伤害50 000元”。
2006年4月28日，张国太与张丽签订了房屋转赠协议书，该协议约定：“一、房屋产权人、使用人张国太自愿将自己购买的位于×××401室住房一套转赠给张丽；二、从转赠之日起该房屋的产权、使用权归张丽所有；三、此房屋不能作为夫妻双方共有财产，如张丽家庭今后无论何时发生变故，张国太有权收回此房；四、张丽所有的×××203室一套住房只要王丹铭工作需要归其使用，张丽不能以任何借口索取使用权；五、双方是遵循民法中自愿、公平、诚信等原则达成本协议，任何一方不得违背，否则负有法律责任;六、本协议一式两份，双方各持一份。”该房屋转赠协议书上还有见证人马记、许海的签字。
2006年4月29日，张国太签署了一份声明，说明其同意将所购买的宏盛园401室的购房合同买受人变更为张丽，原合同作废。后由张丽与北京市大兴区西红门镇住宅合作社签订了商品房购销合同，宏盛园401室由张丽购买。2006年5月10日，北京市建设委员会给张丽颁发了宏盛园401室京房权证兴私字第00125639号房屋所有权证。宏盛园401室曾为案外人许文彦居住，现为张国太居住。
另查明：关于赠与协议中的北蜂窝203室房屋，2002年6月11日，北京市国土资源和房屋管理局曾为张丽颁发京房权证海私成字第197673号房屋产权证，后张丽为该产权证办理了遗失手续，北京市建设委员会于2005年4月21日给张丽补发了京房权证海私成更字第0022768号房屋所有权证。
2006年5月11日，张丽因张国太借款将北蜂窝203室抵押给北京宝恒典当有限责任公司，获典当款82 500元，张国太拿了8万元自行使用。2006年7月21日，张丽与建设银行北京分行丰台支行签订房屋抵押贷款合同，将宏盛园401室抵押给银行获得贷款12万元，张丽和孙学朴用该12万元还典当款8万元和其他借款和费用等项目。2007年6月20日至2008年5月20日，张国太每月往孙学朴的中国建设银行账户里存款一次（账户/卡号为×××），每次存款金额为1900元至2400元之间，孙学朴用该账户按月偿还12万元的银行贷款。
2006年9月，孙学朴曾找王丹铭要求其腾空北蜂窝203室并要求卖掉该房。2007年4月9日，张丽起诉王丹铭要求腾房，后张丽撤诉。现该房屋由张丽、孙学朴实际占有。为解决北蜂窝203室的争议，王丹铭另案起诉张丽、孙学朴，要求确认该房屋归王丹铭所有，并要求张丽、孙学朴协助办理过户，北京市海淀区人民法院以（2011）海民初字第25385号民事判决驳回王丹铭的诉讼请求，该判决已经二审维持原判。
本案审理过程中，张丽新提交了个贷账户基本信息查询，担保物、待处理抵债资产收妥通知书、注销抵押登记协议书等证明房屋贷款已经还清，提交北京铁路局住宅管理台账、北蜂窝203室房屋的房产证等证明该房屋为夫妻共有财产，赠与协议第四条无效。张国太对上述证据真实性认可，对关联性不认可，对张丽的证明目的不认可。
关于北蜂窝203室房屋，张丽于1998年3月11日出具保证书载明：北蜂窝203室房屋是父母亲购买，产权、使用权归二位老人，在父母亲健在的情况下，张丽绝不要求产权、使用权，将来由父母决定。张丽提出该保证书的出具原因是：开始时是张国太想使用北蜂窝203室房屋，张国太答应给张丽买一套新的房屋，即诉争房屋，故张丽出具了保证书。
再查明：关于华城家园202室房屋，张国太在原审法院审理本案期间主张其系该房屋的产权人，并向法院提交了曹传世证言。曹传世证实，曹传世于2005年3月以子曹家庚名义贷款购买了华城家园202室，首付款交了3万多元，后经王霞介绍转卖给了张国太，由张国太陆续向其支付了首付款5万多元。后张丽办理华城家园的购房手续，张丽于2008年将华城家园202室转卖给了他人。
自2005年至2008年3月21日期间，张丽拿着张国太的退休金存折（帐号为：×××）陆续将退休金取出处分。在原审法院审理此案期间，张国太认可，退休金存折系其交付张丽，张丽取款系经过张国太同意。
北京市大兴区人民法院经重审认为，本案诉辩双方主要存在两个争议焦点：
第一，赠与协议赠与标的物的认定问题。
双方对于本案赠与协议赠与标的物存在争议，张国太主张赠与的为房产，张丽辩解张国太实际赠与的为合同债权。根据查明事实，法院认为涉案赠与协议赠与标的物应为房屋而非债权。理由如下：首先，根据2006年4月28日张国太与张丽签订的房屋转赠协议书，该协议约定：“一、房屋产权人、使用人张国太自愿将自己购买的位于×××401室住房一套转赠给张丽；二、从转赠之日起该房屋的产权、使用权归张丽所有；三、此房屋不能作为夫妻双方共有财产，如张丽家庭今后无论何时发生变故，张国太有权收回此房；四、张丽所有的×××203室一套住房只要王丹铭工作需要归其使用，张丽不能以任何借口索取使用权…”。庭审过程中，双方当事人对于赠与协议的真实性并无异议。至于对该协议约定赠与标的物所产生的争议，应当根据合同法关于合同条款解释规则进行解释。合同法第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。涉案赠与协议明确约定房屋产权人、使用人张国太自愿将自己购买的宏盛园401室住房一套转赠给张丽、从转赠之日起该房屋的产权、使用权归张丽所有，根据该协议条款，赠与标的物明确为诉争的宏盛园401室住房一套，该条款从文意上具备明晰确定的指向。张丽辩称张国太系赠与的合同债权，属于对赠与协议条款的曲解，该意见不能采纳。其次，诉争房屋原系张国太1999年购买，在张国太与王丹铭离婚协议中明确该房屋归张国太所有。本案赠与协议签订之时的2006年4月28日，诉争房屋虽未办理产权登记，但已实际交付使用多年，赠与协议亦明确载明为赠与房产的产权、使用权。张丽辩解赠与的为合同债权系仅从变更房屋买卖合同的买受人角度出发，依据不足，不应采信。再次，根据房屋转移登记的规则，因房屋买卖、赠与、继承等原因致使其权属发生转移的，当事人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议等文件办理权属转移登记。即本案双方签订赠与协议后，应当由张国太先行办理产权登记后，再办理产权移转手续。张国太直接与张丽办理合同名称变更，并且由张国太出具声明后由张丽直接通过变更的合同办理产权登记，系属规避法律的行为，该变更行为的真实意图在张丽原审时关于直接变更“比二手房买卖少许多费用”的答辩意见中也能得到印证。张丽以该脱法行为对赠与标的物作出相反解释，以达到维护其个人利益的目的，其意见法院不予采纳。综上，本案赠与协议赠与标的物应为诉争的宏盛园401室住房而非合同债权。
第二，本案赠与协议的撤销问题。
涉案赠与协议中约定：“张丽所有的×××203室一套住房只要王丹铭工作需要归其使用，张丽不能以任何借口索取使用权”，该条款约定为赠与协议所附之不作为义务，张丽依赠与协议取得宏盛园401室房屋，其亦应当按照赠与协议约定履行不作为义务。在孙学朴到北蜂窝203室房屋找王丹铭腾退房屋未果后，张丽于2007年4月起诉王丹铭腾房，并且后续实际占有该处房产，显然违背赠与协议的约定，故张国太有权撤销赠与协议并收回诉争房产。
关于张丽辩称北蜂窝203室房产系其与孙学朴夫妻共同财产，该附义务条款应为无效的意见。根据张丽自己于1998年3月11日所出具的保证书，上面明确载明北蜂窝房屋为张丽父母用钱购买，产权、使用权均属二位老人，在父母健在的情况下，张丽保证绝不要求产权、使用权。该北蜂窝203室房产虽然最终于2011年登记于张丽、孙学朴名下，但该房产原系王丹铭单位提供的公租房拆迁而来。就该房产虽有生效判决驳回王丹铭的确权请求，但王丹铭、张国太对于该房产的出资贡献在判决中同时亦予以认定。
根据张丽自述，赠与协议所附义务条款是在张国太承诺另外为张丽提供一套住房的情况下达成，双方就此形成附义务赠与之真实意思，即张国太要求张丽不得向王丹铭主张北蜂窝203室房屋使用权属，其另外为张丽再提供住房一套。双方就此达成的条款系出于真实意思表示。从字面上看，上述附义务条款之本意并非否认张丽对北蜂窝203室房屋的权利，而是在张国太承诺为张丽提供另外一处住房的前提下，要求张丽在王丹铭工作需要时允许王丹铭使用，不得以任何形式主张北蜂窝203室房屋的使用权。
张丽所谓附义务条款侵犯其丈夫孙学朴权利的辩解意见，结合赠与协议的约定，宏盛园401室房产受赠对象限定为张丽本人，故张丽出具保证书的承诺和赠与协议约定的不作为义务，均系其本人受赠宏盛园401室房产权利之条件，并未牵涉孙学朴，后续起诉王丹铭为张丽所为，张丽系以其个人行为直接违背赠与协议之约定。退一步说，即便条款侵犯孙学朴利益，构成张丽辩称的无权处分，条款亦并非当然无效；而且该条款如果无效，则赠与协议中宏盛园房产的赠与不符合张国太实施赠与的前提条件和真实意思表示，受赠的房产亦应返还赠与人。若完全依据张丽辩解意见的逻辑，则其既可取得北蜂窝203室房屋权属，还可通过赠与协议获得宏盛园401室房屋，且其另外还将华城家园202室房产予以出售并且占有售房款项。张丽的前述行为既严重违背赠与协议的约定，亦违反诚实信用原则。故无论是根据保证书中写下的承诺，还是依据在本案赠与协议中达成的不作为义务，张丽均不应以任何借口索取北蜂窝203室房屋使用权。而张丽起诉王丹铭要求腾房的行为以及之后实际占有该房屋等行为均严重违背上述约定，其辩解意见法院不予采纳。
根据合同法规定，赠与可以附义务，赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务；受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属、（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。故张丽违反其与张国太签订房屋赠与协议的约定义务，张国太有权撤销赠与。根据合同法规定，撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。故张国太撤销赠与、返还赠与房产的主张，符合法律规定，应当予以支持。至于张丽辩解其在办理宏盛园401室房产证书过程中交纳税费等出资、其与张国太之间的资金往来以及华城家园202室房产权属等意见，鉴于张丽已经撤回反诉，上述争议与本案诉争赠与协议亦无直接关联，其可另行解决。综上，经北京市大兴区人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十条、第一百九十二条第一款第（三）项、第一百九十四条之规定，判决如下：撤销张国太与张丽于二〇〇六年四月二十八日签订的房屋转赠协议书；张丽协助张国太将位于北京市×××401室的房屋产权证办理变更至张国太名下（于本判决生效后三十日内履行）。
判决后，张丽不服，上诉至本院。
张丽上诉称，1、本案中张国太将宏盛园401室的购房合同买受人变更为张丽，这一行为不是赠与房屋的所有权，而是赠与购房合同中的买受人权利。由于张国太与张丽签订的《房屋转赠协议书》中明确约定转赠宏盛园401室房屋。故，该转赠协议书不能规制双方实际履行的赠与购房合同中的买受人权利的行为，即张丽不受《房屋转赠协议书》中所附义务的约束。2、由于张国太赠与的是合同债权而非房屋所有权，则其行使的撤销权也应是针对合同债权而非物权。原审判决认定事实、适用法律均存在错误，请求二审法院予以改判，驳回张国太的诉讼请求。张国太辩称，不同意张丽的上诉请求，同意原审判决。
本院经审理查明， 本院查明的事实与北京市大兴区人民法院重审查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋买卖契约、首付款发票、离婚协议书、房屋转赠协议书、声明、商品房购销合同、专用税收缴款书和代理费及合同变更费收据、建行存款凭条、帐号查询明细（司法查询）、曹传世的证言及借款条和还款条，宏盛园401室房产证、起诉书、个贷账户基本信息查询，担保物、待处理抵债资产收妥通知书，注销抵押登记协议书、北京铁路局住宅管理台账、北蜂窝203室房屋房产证、（2012）一中民终字第05614号民事判决及庭审记录等证据在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点有二：
第一，张国太将宏盛园401室的购房合同买受人变更为张丽是否系履行《房屋转赠协议书》的行为，是否受该协议书的规制，张丽是否应履行协议所附义务。依据本院查明的事实，1999年12月27日，张国太与房地产交易中心签订《房屋买卖契约》，购买宏盛园401室，并支付全部购房款。2005年12月19日，张国太与其前妻协议离婚，双方约定宏盛园401室归张国太所有。2006年4月28日，张国太与张丽签订了《房屋转赠协议书》，约定将宏盛园401室赠与张丽。2006年4月29日，张国太签署了一份声明，说明其同意将所购买的宏盛园401室的购房合同买受人变更为张丽，原合同作废。2006年5月10日，北京市建设委员会给张丽颁发了宏盛园401室京房权证兴私字第00125639号房屋所有权证。由以上事实可以看出，张国太有赠与张丽宏盛园401室房屋产权的明确意思表示，并通过变更购房合同买受人的方式，使张丽取得了宏盛园401室的产权。根据双方之真实意思表示，张丽应当履行其在《房屋转赠协议书》中的所应承担的义务，如违反则承担相应的法律后果。张丽认为张国太变更购房合同买受人的行为系赠与债权而非物权，故不是履行《房屋转赠协议书》的行为，因此，其也就不受该协议规制，无须履行该协议所附义务，该项上诉意见显然是对相关事实断章取义的理解，严重违反了基本的诚实信用原则，没有事实及法律依据。
第二，张国太是否拥有针对宏盛园401室所有权的赠与解除权。基于对上一个争议焦点的分析，张国太赠与张丽宏盛园401室的所有权虽然不是通过直接转移物权的形式完成，但其赠与房屋所有权的目的已经达到，不能仅孤立的观察其选择的履行方式而予以否定。故，本案中张丽主张张国太赠与的仅为合同债权而不享有对物权的赠与解除权的上诉意见没有事实及法律依据。
综上所述，张丽的上诉意见不能成立。北京市大兴区人民法院重审判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5736元，由张丽负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费5736元，由张丽负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 涛
代理审判员 刘彩霞
代理审判员 陈捷鹰
二О一三年十二月二十日
书 记 员 韩 玮
北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民再终字第15577号
上诉人（原审被告）张丽。
被上诉人（原审原告）张国太。
张国太与张丽赠与合同纠纷一案，北京市大兴区人民法院受理后于2008年7月10日作出（2008）大民初字第4135号民事判决，后北京市第一中级人民法院于2008年12月2日，以（2008）一中民终字第12170号民事判决撤销原判，驳回张国太的诉讼请求及张丽的反诉请求。2011年12月14日，北京市高级人民法院作出（2011）高民申字第04131号民事裁定书，指令北京市第一中级人民法院再审本案。2012年12月20日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民再终字第04284号民事裁定书，撤销北京市第一中级人民法院（2008）一中民终字第12170号民事判决及北京市大兴区人民法院（2008）大民初字第4135号民事判决，并将本案发回重审。北京市大兴区人民法院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。重审中，张丽撤回了反诉。2013年8月21日，北京市大兴区人民法院作出（2013）大民再初字第4834号民事判决，张丽不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，张国太，张丽及其委托代理人赵海城、孙学朴到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并作出决定，现已审理终结。
张国太诉称，我与张丽系父女关系。1999年12月7日，我与北京市大兴房地产交易中心（以下简称：房地产交易中心）签署编号为宏盛园－34号《房屋买卖契约》，购买了北京市×××401室（以下简称：宏盛园401室）房屋，并于当日交纳定金1万元，于1999年12月29日缴纳了首次房款，其后分两次付清全部房款，取得了该房所有权。2005年12月29日，我与妻子王丹铭签署离婚协议书，约定宏盛园401室归我所有，且享有占有、使用、收益和处分的权利。2006年4月28日，我与张丽签订《房屋转赠协议书》，我将宏盛园401室赠与张丽，该协议属附义务的赠与协议，其中协议第四条约定：张丽所有的×××203室一套住房（以下简称：北蜂窝203室）只要王丹铭工作需要归其使用，张丽不能以任何借口索取使用权。北蜂窝203室系张丽继母王丹铭所在单位拆迁补偿分配的，由王丹铭支付购房款，当时因政策限制，以张丽名义办理了产权证。为此，张丽专门写了保证书保证在父母亲健在情况下不要求产权、使用权，将来由父母决定。此外，我还与张丽口头达成一致意见：宏盛园401室由张国太朋友许文彦借住，如果三年内卖给许文彦则给张丽50万元，当时有两位见证人见证，张丽也签字承诺遵守双方约定的事项。为了履行赠与合同，2006年4月29日，我签署了《声明》，将购房合同中的买受人由张国太变更为张丽，并于2006年5月办理房屋产权证。2006年6月，张丽多次到北蜂窝203室找王丹铭，要求腾退房屋，后在我劝说下停止。2007年4月9日，张丽向北京市海淀区法院起诉王丹铭要求其腾房，并公然对王丹铭辱骂、诽谤，致使王丹铭身心遭受到重大伤害，心脏病病情加重，后来虽因证据不足撤诉，但这是严重违背赠与合同所附义务的行为，给两位老人带来了不可弥补的伤害。此外，张丽不听我劝阻，违反双方口头约定，多次到宏盛园401室找许文彦纠缠，限其尽快搬离宏盛园401室，这也是违背双方约定义务的行为；与此同时，张丽非但不履行对父亲的抚养义务，反而编造、散布各种流言，对我人格进行诽谤，造成恶劣影响，给我的工作生活带来巨大损失和不便。张丽还严重侵害我的利益，将我购买的×××202房（以下简称：华城家园202室），在我不知情情况下转让给第三人，所得资金全部私吞。我本来打算将华城家园202室用于养老居住及经济急需时应急之用，所以贷款购买了此房，当时因年龄较大，银行不予贷款，为了获得贷款而使用张丽名义购买，才办理了贷款，现每月贷款均由我的退休工资偿还。张丽背着我将此房转让，独占房款，属于严重侵害赠与人利益的行为，给我经济上，更主要是精神上予以致命打击，致使我现在居无定所，以后很可能会流浪街头。张丽的上述行为已经严重违反赠与合同约定的义务，现依据合同法第185条、第190条、第192条之规定，请求：1、撤销赠与合同，判令张丽协助我将北京市×××401号房屋产权变更至我名下；2、诉讼费用由张丽承担。
张丽辩称，1、关于宏盛园401室房屋的购买、赠与情况是，1999年12月27日，张国太与房地产交易中心签订房屋买卖契约，购买宏盛园401室房屋，价款295 764元。同年12月29日，张国太支付首付款65 764元，同时办理房屋贷款手续。2000年至2001年期间，张国太偿还购买宏盛园401室房屋的银行贷款285 764元及相应利息。2005年12月19日，张国太与王丹铭协议离婚，约定争议房屋归张国太所有。2006年4月28日，张国太与我签订房屋转赠协议书。4月29日，张国太签署声明，将房屋买卖合同中的买受人变更为我，并由我与开发商重新签订购买房屋合同，我交纳了契税，于2006年5月10日取得房屋所有权证。2007年张国太进入该房屋居住。张国太实施赠与行为的目的是为了获得现金的需要，我取得房屋所有权证后，通过向典当行借款、向银行抵押借款的方式，向对方支付了20多万元现金。2、张国太与我签订的房屋转赠协议书，其中第四条涉及的房屋系我与孙学朴的夫妻共同财产，该条款系无效条款。该条款涉及的房屋我无权处分，因该条款要求我不得索取使用权，侵害了孙学朴的房屋使用权，故条款无效。3、华城家园202室房屋是我和孙学朴夫妻共同购买的，为夫妻共同所有，夫妻二人将该房屋变卖，是自行处置自己的财产，并没有侵犯张国太权利。综上，张国太实施的赠与行为，是购买房屋的合同债权，张国太通过履行赠与行为，将合同相对人的权利让渡给我，我取得的权利是购买房屋的资格，我取得购房资格，双方的赠与合同就履行完毕了。我进而独立交纳契税，办理取得房屋手续，最终获得房屋，这些法律行为已经不属于赠与合同的内容，故张国太无权要求我将争议房屋直接返还他。故张国太诉讼请求，没有事实和法律依据，请求驳回张国太诉讼请求。本案审理过程中，张丽撤回了其原审关于腾退宏盛园401室的反诉请求，法院裁定予以准许。
北京市大兴区人民法院经重审查明，张国太与王丹铭原为再婚夫妻关系，张丽为张国太的女儿，王丹铭原为张丽的继母，孙学朴为张丽的丈夫。1999年12月27日，张国太与房地产交易中心签订《房屋买卖契约》，约定张国太购买房地产交易中心独家代理销售的宏盛园401室，价款为295 764元。1999年12月29日，张国太支付了首付款65 764元，并贷款23万元，后张国太分别于2000年和2001年将贷款提前还清。张国太庭审中自述该房产实际于2000年前后建好入住。2005年12月19日，张国太与王丹铭协议离婚，双方约定宏盛园401室归张国太所有，另外该离婚协议书约定：“北蜂窝203室因王丹铭生活、工作需要，归其占有、使用之权利，张国太一方不得以任何理由要求腾房，如此事发生，张国太需补助王丹铭精神伤害50 000元”。
2006年4月28日，张国太与张丽签订了房屋转赠协议书，该协议约定：“一、房屋产权人、使用人张国太自愿将自己购买的位于×××401室住房一套转赠给张丽；二、从转赠之日起该房屋的产权、使用权归张丽所有；三、此房屋不能作为夫妻双方共有财产，如张丽家庭今后无论何时发生变故，张国太有权收回此房；四、张丽所有的×××203室一套住房只要王丹铭工作需要归其使用，张丽不能以任何借口索取使用权；五、双方是遵循民法中自愿、公平、诚信等原则达成本协议，任何一方不得违背，否则负有法律责任;六、本协议一式两份，双方各持一份。”该房屋转赠协议书上还有见证人马记、许海的签字。
2006年4月29日，张国太签署了一份声明，说明其同意将所购买的宏盛园401室的购房合同买受人变更为张丽，原合同作废。后由张丽与北京市大兴区西红门镇住宅合作社签订了商品房购销合同，宏盛园401室由张丽购买。2006年5月10日，北京市建设委员会给张丽颁发了宏盛园401室京房权证兴私字第00125639号房屋所有权证。宏盛园401室曾为案外人许文彦居住，现为张国太居住。
另查明：关于赠与协议中的北蜂窝203室房屋，2002年6月11日，北京市国土资源和房屋管理局曾为张丽颁发京房权证海私成字第197673号房屋产权证，后张丽为该产权证办理了遗失手续，北京市建设委员会于2005年4月21日给张丽补发了京房权证海私成更字第0022768号房屋所有权证。
2006年5月11日，张丽因张国太借款将北蜂窝203室抵押给北京宝恒典当有限责任公司，获典当款82 500元，张国太拿了8万元自行使用。2006年7月21日，张丽与建设银行北京分行丰台支行签订房屋抵押贷款合同，将宏盛园401室抵押给银行获得贷款12万元，张丽和孙学朴用该12万元还典当款8万元和其他借款和费用等项目。2007年6月20日至2008年5月20日，张国太每月往孙学朴的中国建设银行账户里存款一次（账户/卡号为×××），每次存款金额为1900元至2400元之间，孙学朴用该账户按月偿还12万元的银行贷款。
2006年9月，孙学朴曾找王丹铭要求其腾空北蜂窝203室并要求卖掉该房。2007年4月9日，张丽起诉王丹铭要求腾房，后张丽撤诉。现该房屋由张丽、孙学朴实际占有。为解决北蜂窝203室的争议，王丹铭另案起诉张丽、孙学朴，要求确认该房屋归王丹铭所有，并要求张丽、孙学朴协助办理过户，北京市海淀区人民法院以（2011）海民初字第25385号民事判决驳回王丹铭的诉讼请求，该判决已经二审维持原判。
本案审理过程中，张丽新提交了个贷账户基本信息查询，担保物、待处理抵债资产收妥通知书、注销抵押登记协议书等证明房屋贷款已经还清，提交北京铁路局住宅管理台账、北蜂窝203室房屋的房产证等证明该房屋为夫妻共有财产，赠与协议第四条无效。张国太对上述证据真实性认可，对关联性不认可，对张丽的证明目的不认可。
关于北蜂窝203室房屋，张丽于1998年3月11日出具保证书载明：北蜂窝203室房屋是父母亲购买，产权、使用权归二位老人，在父母亲健在的情况下，张丽绝不要求产权、使用权，将来由父母决定。张丽提出该保证书的出具原因是：开始时是张国太想使用北蜂窝203室房屋，张国太答应给张丽买一套新的房屋，即诉争房屋，故张丽出具了保证书。
再查明：关于华城家园202室房屋，张国太在原审法院审理本案期间主张其系该房屋的产权人，并向法院提交了曹传世证言。曹传世证实，曹传世于2005年3月以子曹家庚名义贷款购买了华城家园202室，首付款交了3万多元，后经王霞介绍转卖给了张国太，由张国太陆续向其支付了首付款5万多元。后张丽办理华城家园的购房手续，张丽于2008年将华城家园202室转卖给了他人。
自2005年至2008年3月21日期间，张丽拿着张国太的退休金存折（帐号为：×××）陆续将退休金取出处分。在原审法院审理此案期间，张国太认可，退休金存折系其交付张丽，张丽取款系经过张国太同意。
北京市大兴区人民法院经重审认为，本案诉辩双方主要存在两个争议焦点：
第一，赠与协议赠与标的物的认定问题。
双方对于本案赠与协议赠与标的物存在争议，张国太主张赠与的为房产，张丽辩解张国太实际赠与的为合同债权。根据查明事实，法院认为涉案赠与协议赠与标的物应为房屋而非债权。理由如下：首先，根据2006年4月28日张国太与张丽签订的房屋转赠协议书，该协议约定：“一、房屋产权人、使用人张国太自愿将自己购买的位于×××401室住房一套转赠给张丽；二、从转赠之日起该房屋的产权、使用权归张丽所有；三、此房屋不能作为夫妻双方共有财产，如张丽家庭今后无论何时发生变故，张国太有权收回此房；四、张丽所有的×××203室一套住房只要王丹铭工作需要归其使用，张丽不能以任何借口索取使用权…”。庭审过程中，双方当事人对于赠与协议的真实性并无异议。至于对该协议约定赠与标的物所产生的争议，应当根据合同法关于合同条款解释规则进行解释。合同法第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。涉案赠与协议明确约定房屋产权人、使用人张国太自愿将自己购买的宏盛园401室住房一套转赠给张丽、从转赠之日起该房屋的产权、使用权归张丽所有，根据该协议条款，赠与标的物明确为诉争的宏盛园401室住房一套，该条款从文意上具备明晰确定的指向。张丽辩称张国太系赠与的合同债权，属于对赠与协议条款的曲解，该意见不能采纳。其次，诉争房屋原系张国太1999年购买，在张国太与王丹铭离婚协议中明确该房屋归张国太所有。本案赠与协议签订之时的2006年4月28日，诉争房屋虽未办理产权登记，但已实际交付使用多年，赠与协议亦明确载明为赠与房产的产权、使用权。张丽辩解赠与的为合同债权系仅从变更房屋买卖合同的买受人角度出发，依据不足，不应采信。再次，根据房屋转移登记的规则，因房屋买卖、赠与、继承等原因致使其权属发生转移的，当事人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议等文件办理权属转移登记。即本案双方签订赠与协议后，应当由张国太先行办理产权登记后，再办理产权移转手续。张国太直接与张丽办理合同名称变更，并且由张国太出具声明后由张丽直接通过变更的合同办理产权登记，系属规避法律的行为，该变更行为的真实意图在张丽原审时关于直接变更“比二手房买卖少许多费用”的答辩意见中也能得到印证。张丽以该脱法行为对赠与标的物作出相反解释，以达到维护其个人利益的目的，其意见法院不予采纳。综上，本案赠与协议赠与标的物应为诉争的宏盛园401室住房而非合同债权。
第二，本案赠与协议的撤销问题。
涉案赠与协议中约定：“张丽所有的×××203室一套住房只要王丹铭工作需要归其使用，张丽不能以任何借口索取使用权”，该条款约定为赠与协议所附之不作为义务，张丽依赠与协议取得宏盛园401室房屋，其亦应当按照赠与协议约定履行不作为义务。在孙学朴到北蜂窝203室房屋找王丹铭腾退房屋未果后，张丽于2007年4月起诉王丹铭腾房，并且后续实际占有该处房产，显然违背赠与协议的约定，故张国太有权撤销赠与协议并收回诉争房产。
关于张丽辩称北蜂窝203室房产系其与孙学朴夫妻共同财产，该附义务条款应为无效的意见。根据张丽自己于1998年3月11日所出具的保证书，上面明确载明北蜂窝房屋为张丽父母用钱购买，产权、使用权均属二位老人，在父母健在的情况下，张丽保证绝不要求产权、使用权。该北蜂窝203室房产虽然最终于2011年登记于张丽、孙学朴名下，但该房产原系王丹铭单位提供的公租房拆迁而来。就该房产虽有生效判决驳回王丹铭的确权请求，但王丹铭、张国太对于该房产的出资贡献在判决中同时亦予以认定。
根据张丽自述，赠与协议所附义务条款是在张国太承诺另外为张丽提供一套住房的情况下达成，双方就此形成附义务赠与之真实意思，即张国太要求张丽不得向王丹铭主张北蜂窝203室房屋使用权属，其另外为张丽再提供住房一套。双方就此达成的条款系出于真实意思表示。从字面上看，上述附义务条款之本意并非否认张丽对北蜂窝203室房屋的权利，而是在张国太承诺为张丽提供另外一处住房的前提下，要求张丽在王丹铭工作需要时允许王丹铭使用，不得以任何形式主张北蜂窝203室房屋的使用权。
张丽所谓附义务条款侵犯其丈夫孙学朴权利的辩解意见，结合赠与协议的约定，宏盛园401室房产受赠对象限定为张丽本人，故张丽出具保证书的承诺和赠与协议约定的不作为义务，均系其本人受赠宏盛园401室房产权利之条件，并未牵涉孙学朴，后续起诉王丹铭为张丽所为，张丽系以其个人行为直接违背赠与协议之约定。退一步说，即便条款侵犯孙学朴利益，构成张丽辩称的无权处分，条款亦并非当然无效；而且该条款如果无效，则赠与协议中宏盛园房产的赠与不符合张国太实施赠与的前提条件和真实意思表示，受赠的房产亦应返还赠与人。若完全依据张丽辩解意见的逻辑，则其既可取得北蜂窝203室房屋权属，还可通过赠与协议获得宏盛园401室房屋，且其另外还将华城家园202室房产予以出售并且占有售房款项。张丽的前述行为既严重违背赠与协议的约定，亦违反诚实信用原则。故无论是根据保证书中写下的承诺，还是依据在本案赠与协议中达成的不作为义务，张丽均不应以任何借口索取北蜂窝203室房屋使用权。而张丽起诉王丹铭要求腾房的行为以及之后实际占有该房屋等行为均严重违背上述约定，其辩解意见法院不予采纳。
根据合同法规定，赠与可以附义务，赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务；受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属、（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。故张丽违反其与张国太签订房屋赠与协议的约定义务，张国太有权撤销赠与。根据合同法规定，撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。故张国太撤销赠与、返还赠与房产的主张，符合法律规定，应当予以支持。至于张丽辩解其在办理宏盛园401室房产证书过程中交纳税费等出资、其与张国太之间的资金往来以及华城家园202室房产权属等意见，鉴于张丽已经撤回反诉，上述争议与本案诉争赠与协议亦无直接关联，其可另行解决。综上，经北京市大兴区人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十条、第一百九十二条第一款第（三）项、第一百九十四条之规定，判决如下：撤销张国太与张丽于二〇〇六年四月二十八日签订的房屋转赠协议书；张丽协助张国太将位于北京市×××401室的房屋产权证办理变更至张国太名下（于本判决生效后三十日内履行）。
判决后，张丽不服，上诉至本院。
张丽上诉称，1、本案中张国太将宏盛园401室的购房合同买受人变更为张丽，这一行为不是赠与房屋的所有权，而是赠与购房合同中的买受人权利。由于张国太与张丽签订的《房屋转赠协议书》中明确约定转赠宏盛园401室房屋。故，该转赠协议书不能规制双方实际履行的赠与购房合同中的买受人权利的行为，即张丽不受《房屋转赠协议书》中所附义务的约束。2、由于张国太赠与的是合同债权而非房屋所有权，则其行使的撤销权也应是针对合同债权而非物权。原审判决认定事实、适用法律均存在错误，请求二审法院予以改判，驳回张国太的诉讼请求。张国太辩称，不同意张丽的上诉请求，同意原审判决。
本院经审理查明， 本院查明的事实与北京市大兴区人民法院重审查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋买卖契约、首付款发票、离婚协议书、房屋转赠协议书、声明、商品房购销合同、专用税收缴款书和代理费及合同变更费收据、建行存款凭条、帐号查询明细（司法查询）、曹传世的证言及借款条和还款条，宏盛园401室房产证、起诉书、个贷账户基本信息查询，担保物、待处理抵债资产收妥通知书，注销抵押登记协议书、北京铁路局住宅管理台账、北蜂窝203室房屋房产证、（2012）一中民终字第05614号民事判决及庭审记录等证据在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点有二：
第一，张国太将宏盛园401室的购房合同买受人变更为张丽是否系履行《房屋转赠协议书》的行为，是否受该协议书的规制，张丽是否应履行协议所附义务。依据本院查明的事实，1999年12月27日，张国太与房地产交易中心签订《房屋买卖契约》，购买宏盛园401室，并支付全部购房款。2005年12月19日，张国太与其前妻协议离婚，双方约定宏盛园401室归张国太所有。2006年4月28日，张国太与张丽签订了《房屋转赠协议书》，约定将宏盛园401室赠与张丽。2006年4月29日，张国太签署了一份声明，说明其同意将所购买的宏盛园401室的购房合同买受人变更为张丽，原合同作废。2006年5月10日，北京市建设委员会给张丽颁发了宏盛园401室京房权证兴私字第00125639号房屋所有权证。由以上事实可以看出，张国太有赠与张丽宏盛园401室房屋产权的明确意思表示，并通过变更购房合同买受人的方式，使张丽取得了宏盛园401室的产权。根据双方之真实意思表示，张丽应当履行其在《房屋转赠协议书》中的所应承担的义务，如违反则承担相应的法律后果。张丽认为张国太变更购房合同买受人的行为系赠与债权而非物权，故不是履行《房屋转赠协议书》的行为，因此，其也就不受该协议规制，无须履行该协议所附义务，该项上诉意见显然是对相关事实断章取义的理解，严重违反了基本的诚实信用原则，没有事实及法律依据。
第二，张国太是否拥有针对宏盛园401室所有权的赠与解除权。基于对上一个争议焦点的分析，张国太赠与张丽宏盛园401室的所有权虽然不是通过直接转移物权的形式完成，但其赠与房屋所有权的目的已经达到，不能仅孤立的观察其选择的履行方式而予以否定。故，本案中张丽主张张国太赠与的仅为合同债权而不享有对物权的赠与解除权的上诉意见没有事实及法律依据。
综上所述，张丽的上诉意见不能成立。北京市大兴区人民法院重审判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5736元，由张丽负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费5736元，由张丽负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 涛
代理审判员 刘彩霞
代理审判员 陈捷鹰
二О一三年十二月二十日
书 记 员 韩 玮
