北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2012)一中民终字第05027号
上诉人（原审被告）北京某假日酒店。
上诉人（原审第三人）姜某。
被上诉人（原审原告）北京市某中学。
上诉人北京某假日酒店、姜某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法公开开庭审理了此案。上诉人北京某假日酒店、上诉人姜某之委托代理人邓云，被上诉人北京市某中学之委托代理人王海龙、常建业均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2011年12月，北京市某中学（以下简称太平路中学）诉称，2007年7月1日，我中学与北京某假日酒店（以下简称雪莲酒店）签订《协议》，我中学将学校大门东侧平房出租给雪莲酒店使用，租期3年，至2010年6月30日止。之后，雪莲酒店于2009年7月27日将上述房屋转租给姜某作为北京京麦香牛肉面餐厅经营使用。因我中学与雪莲酒店的协议已于2010年6月30日到期，且我中学已明确告知雪莲酒店及姜某将于2010年11月30日收回房屋，但雪莲酒店及姜某均拒绝腾退占用房屋。为维护我中学的合法权益，现起诉请求法院判令：1、雪莲酒店及姜某将北京市海淀区太平路8号学校大门东侧平房腾空交还给我校；2、雪莲酒店及姜某按照每年8万元标准支付自2010年7月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费；3、雪莲酒店及姜某拆除大楼北外墙与学校大门中间即牛肉面馆入口外门头部分的临建；4、案件受理费由雪莲酒店及姜某共同承担。
雪莲酒店在原审法院辩称，根据生效裁定书，太平路中学对涉诉房屋不享有合法权利，且其亦未提供证据证明其出租行为已经权利人追认，因此，太平路中学与我方签订的《协议》尚处于效力待定状态，其依据《协议》主张相关权利，没有依据，我方不同意太平路中学的诉讼请求。
姜某在原审法院述称，我与雪莲酒店签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2014年6月30日止，依据该合同，我对涉诉房屋享有合法使用权，应受法律保护。此外，我与太平路中学之间并不存在合同关系，根据合同相对性原则，太平路中学与雪莲酒店签订的协议效力并不及于我，太平路中学向我主张权利缺乏法律依据，请求法院驳回太平路中学的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2007年7月1日，太平路中学(甲方)与雪莲酒店(乙方)签订《协议》。《协议》约定：“关于学校大门东侧平房一事，经双方协商达成如下协议：一、由于该房屋(约60平米)与雪莲酒店连为一体，甲方同意将该房屋提供给乙方使用，期限三年(2007年7月1日至2010年6月30日)。二、乙方每年须给甲方提供合捌万元吃饭、住宿的优惠价格。三、乙方经营不得影响教学，如：不得经营发廊、网吧等教委禁止的经营项目。四、房屋使用期间，供水、供电、房屋修缮，由乙方自己承担。五、不得擅自拆改、扩大房屋的结构和面积。六、房屋由雪莲假日酒店使用，学校不再出具证明另办其它营业执照。七、乙方要服从甲方的安全检查，合法安全使用房屋。出现问题责任自负。”《协议》约定的期限届满后，三方因房屋腾退问题产生纠纷。
另查，2009年7月27日，雪莲酒店(出租方，甲方)与姜某(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，雪莲酒店自行将改建的平房转租给姜某经营牛肉面馆。合同中，雪莲酒店与姜某约定：甲方将坐落于北京市海淀区太平路甲8号主楼附属西侧平房出租给乙方经营使用，房屋面积为75平方米，每年租金为10万元，租赁期5年，自2009年7月1日至2014年6月30日。庭审中，太平路中学主张提供给雪莲酒店使用的原平房面积范围位于雪莲酒店使用的主楼西侧南北主墙延长线至学校北门东院墙之间，雪莲酒店对此未持异议。姜某认可其在使用租赁房屋期间，在平房北门入口外增建了一处门头房，用于经营使用。
原审法院经审理认为，合法的民事权益受法律保护。虽然太平路中学当庭无法提供出租给雪莲酒店使用的平房具有合法权属证明，其与雪莲酒店签订的《协议》的效力存在明显瑕疵，但因太平路中学与雪莲酒店签订的《协议》约定的使用期限早已届满，太平路中学作为房屋提供方，当然有权要求雪莲酒店腾退交还原有房屋。姜某作为相关房屋的实际使用人，其虽然与雪莲酒店签订有房屋租赁合同，但因该份租赁合同并未经过房屋提供方太平路中学的许可，故该合同超出雪莲酒店有权使用期限部分的内容不具有法律约束效力。据此，太平路中学主张要求雪莲酒店、姜某将北京市海淀区太平路8号学校大门东侧平房腾退交还，请求合理，具体腾退房屋的范围，法院将依据查明事实，酌情予以判处。由于雪莲酒店、姜某至今未将太平路中学提供使用的平房返还，故雪莲酒店、姜某应承担给付占用房屋期间合理费用的民事责任。现太平路中学主张雪莲酒店、姜某按原有使用费标准每年8万元支付占用期间的费用，并无不当，法院予以支持。由于太平路中学与雪莲酒店在《协议》中已明确约定雪莲酒店在使用房屋期间不得擅自拆改、扩大房屋的结构和面积，但雪莲酒店在将房屋转租给姜某后，仍让姜某自行在承租房屋北门入口处搭建门头房用于经营，雪莲酒店与姜某的行为已侵害了太平路中学的合法权益，雪莲酒店与姜某应承担相应的民事责任。现太平路中学主张雪莲酒店及姜某拆除大楼北外墙与学校大门中间即牛肉面馆入口外门头房之请求，法院予以支持。雪莲酒店与姜某当庭所持相关抗辩意见，没有依据，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决：一、北京某假日酒店、姜某于本判决生效后五日内将北京市某中学提供的位于北京市海淀区太平路8号北京某假日酒店使用的主楼西侧南、北主墙延长线至北京市某中学北门东院墙范围内的平房面积腾退交还给北京市某中学。二、北京某假日酒店、姜某于本判决生效后十五日内按每年八万元的标准给付北京市某中学二0一0年七月一日起至实际腾房之日止的房屋占用费。三、北京某假日酒店、姜某于本判决生效后十五日内将北京市某中学提供的位于北京市海淀区太平路8号北京市某中学大门东侧平房北门入口处门头房予以拆除。
判决后，雪莲酒店与姜某均不服，向本院提起上诉。雪莲酒店的上诉请求是：依法判令撤销原审判决第二项；依法判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。其上诉理由是：涉诉房屋属于国家的资产，被上诉人未经国有资产管理局的同意擅自出租给上诉人使用，损害了国家利益，双方签订的《协议》应属于无效。由于《协议》无效，因此，上诉人只需承担腾退义务，无需承担支付房屋占用费的责任，损失应由被上诉人自己承担。姜某的上诉请求及上诉理由与雪莲酒店的上诉请求及上诉理由相同。
针对雪莲酒店及姜某的上诉请求及上诉理由，太平路中学辩称：我方同意原审判决，不同意两上诉人的上诉请求。原审判决查明事实正确，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。双方签订的《协议》是合法有效的。对方实际使用了我方的房屋，应当按照合同约定的标准交付使用费。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
上述事实，有协议》、《房屋租赁合同》、询问笔录、开庭笔录、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，太平路中学与雪莲酒店签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。期间，雪莲酒店将承租房屋转租给姜某，由姜某经营牛肉面馆。由于太平路中学与雪莲酒店的房屋租赁合同已经于2010年6月30日到期，之后双方并未续签租赁合同，因此双方之间属于不定期租赁。现太平路中学要求收回租赁房屋，依据充分，本院依法予以支持。由于双方的租赁合同约定了雪莲酒店给太平路中学每年提供8万元的娥住宿及吃饭的优惠，因此，原审判决参照该标准判决两上诉人给付相应的房屋使用费并无不当，两上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九百元，由北京某假日酒店、姜某共同负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费一千八百元，由北京某假日酒店、姜某各负担九百元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 冀 东
代理审判员 张 磊
二○一二年六月十九日
书 记 员 舒 妍
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2012)一中民终字第05027号
上诉人（原审被告）北京某假日酒店。
上诉人（原审第三人）姜某。
被上诉人（原审原告）北京市某中学。
上诉人北京某假日酒店、姜某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法公开开庭审理了此案。上诉人北京某假日酒店、上诉人姜某之委托代理人邓云，被上诉人北京市某中学之委托代理人王海龙、常建业均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2011年12月，北京市某中学（以下简称太平路中学）诉称，2007年7月1日，我中学与北京某假日酒店（以下简称雪莲酒店）签订《协议》，我中学将学校大门东侧平房出租给雪莲酒店使用，租期3年，至2010年6月30日止。之后，雪莲酒店于2009年7月27日将上述房屋转租给姜某作为北京京麦香牛肉面餐厅经营使用。因我中学与雪莲酒店的协议已于2010年6月30日到期，且我中学已明确告知雪莲酒店及姜某将于2010年11月30日收回房屋，但雪莲酒店及姜某均拒绝腾退占用房屋。为维护我中学的合法权益，现起诉请求法院判令：1、雪莲酒店及姜某将北京市海淀区太平路8号学校大门东侧平房腾空交还给我校；2、雪莲酒店及姜某按照每年8万元标准支付自2010年7月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费；3、雪莲酒店及姜某拆除大楼北外墙与学校大门中间即牛肉面馆入口外门头部分的临建；4、案件受理费由雪莲酒店及姜某共同承担。
雪莲酒店在原审法院辩称，根据生效裁定书，太平路中学对涉诉房屋不享有合法权利，且其亦未提供证据证明其出租行为已经权利人追认，因此，太平路中学与我方签订的《协议》尚处于效力待定状态，其依据《协议》主张相关权利，没有依据，我方不同意太平路中学的诉讼请求。
姜某在原审法院述称，我与雪莲酒店签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2014年6月30日止，依据该合同，我对涉诉房屋享有合法使用权，应受法律保护。此外，我与太平路中学之间并不存在合同关系，根据合同相对性原则，太平路中学与雪莲酒店签订的协议效力并不及于我，太平路中学向我主张权利缺乏法律依据，请求法院驳回太平路中学的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2007年7月1日，太平路中学(甲方)与雪莲酒店(乙方)签订《协议》。《协议》约定：“关于学校大门东侧平房一事，经双方协商达成如下协议：一、由于该房屋(约60平米)与雪莲酒店连为一体，甲方同意将该房屋提供给乙方使用，期限三年(2007年7月1日至2010年6月30日)。二、乙方每年须给甲方提供合捌万元吃饭、住宿的优惠价格。三、乙方经营不得影响教学，如：不得经营发廊、网吧等教委禁止的经营项目。四、房屋使用期间，供水、供电、房屋修缮，由乙方自己承担。五、不得擅自拆改、扩大房屋的结构和面积。六、房屋由雪莲假日酒店使用，学校不再出具证明另办其它营业执照。七、乙方要服从甲方的安全检查，合法安全使用房屋。出现问题责任自负。”《协议》约定的期限届满后，三方因房屋腾退问题产生纠纷。
另查，2009年7月27日，雪莲酒店(出租方，甲方)与姜某(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，雪莲酒店自行将改建的平房转租给姜某经营牛肉面馆。合同中，雪莲酒店与姜某约定：甲方将坐落于北京市海淀区太平路甲8号主楼附属西侧平房出租给乙方经营使用，房屋面积为75平方米，每年租金为10万元，租赁期5年，自2009年7月1日至2014年6月30日。庭审中，太平路中学主张提供给雪莲酒店使用的原平房面积范围位于雪莲酒店使用的主楼西侧南北主墙延长线至学校北门东院墙之间，雪莲酒店对此未持异议。姜某认可其在使用租赁房屋期间，在平房北门入口外增建了一处门头房，用于经营使用。
原审法院经审理认为，合法的民事权益受法律保护。虽然太平路中学当庭无法提供出租给雪莲酒店使用的平房具有合法权属证明，其与雪莲酒店签订的《协议》的效力存在明显瑕疵，但因太平路中学与雪莲酒店签订的《协议》约定的使用期限早已届满，太平路中学作为房屋提供方，当然有权要求雪莲酒店腾退交还原有房屋。姜某作为相关房屋的实际使用人，其虽然与雪莲酒店签订有房屋租赁合同，但因该份租赁合同并未经过房屋提供方太平路中学的许可，故该合同超出雪莲酒店有权使用期限部分的内容不具有法律约束效力。据此，太平路中学主张要求雪莲酒店、姜某将北京市海淀区太平路8号学校大门东侧平房腾退交还，请求合理，具体腾退房屋的范围，法院将依据查明事实，酌情予以判处。由于雪莲酒店、姜某至今未将太平路中学提供使用的平房返还，故雪莲酒店、姜某应承担给付占用房屋期间合理费用的民事责任。现太平路中学主张雪莲酒店、姜某按原有使用费标准每年8万元支付占用期间的费用，并无不当，法院予以支持。由于太平路中学与雪莲酒店在《协议》中已明确约定雪莲酒店在使用房屋期间不得擅自拆改、扩大房屋的结构和面积，但雪莲酒店在将房屋转租给姜某后，仍让姜某自行在承租房屋北门入口处搭建门头房用于经营，雪莲酒店与姜某的行为已侵害了太平路中学的合法权益，雪莲酒店与姜某应承担相应的民事责任。现太平路中学主张雪莲酒店及姜某拆除大楼北外墙与学校大门中间即牛肉面馆入口外门头房之请求，法院予以支持。雪莲酒店与姜某当庭所持相关抗辩意见，没有依据，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决：一、北京某假日酒店、姜某于本判决生效后五日内将北京市某中学提供的位于北京市海淀区太平路8号北京某假日酒店使用的主楼西侧南、北主墙延长线至北京市某中学北门东院墙范围内的平房面积腾退交还给北京市某中学。二、北京某假日酒店、姜某于本判决生效后十五日内按每年八万元的标准给付北京市某中学二0一0年七月一日起至实际腾房之日止的房屋占用费。三、北京某假日酒店、姜某于本判决生效后十五日内将北京市某中学提供的位于北京市海淀区太平路8号北京市某中学大门东侧平房北门入口处门头房予以拆除。
判决后，雪莲酒店与姜某均不服，向本院提起上诉。雪莲酒店的上诉请求是：依法判令撤销原审判决第二项；依法判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。其上诉理由是：涉诉房屋属于国家的资产，被上诉人未经国有资产管理局的同意擅自出租给上诉人使用，损害了国家利益，双方签订的《协议》应属于无效。由于《协议》无效，因此，上诉人只需承担腾退义务，无需承担支付房屋占用费的责任，损失应由被上诉人自己承担。姜某的上诉请求及上诉理由与雪莲酒店的上诉请求及上诉理由相同。
针对雪莲酒店及姜某的上诉请求及上诉理由，太平路中学辩称：我方同意原审判决，不同意两上诉人的上诉请求。原审判决查明事实正确，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。双方签订的《协议》是合法有效的。对方实际使用了我方的房屋，应当按照合同约定的标准交付使用费。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
上述事实，有协议》、《房屋租赁合同》、询问笔录、开庭笔录、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，太平路中学与雪莲酒店签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。期间，雪莲酒店将承租房屋转租给姜某，由姜某经营牛肉面馆。由于太平路中学与雪莲酒店的房屋租赁合同已经于2010年6月30日到期，之后双方并未续签租赁合同，因此双方之间属于不定期租赁。现太平路中学要求收回租赁房屋，依据充分，本院依法予以支持。由于双方的租赁合同约定了雪莲酒店给太平路中学每年提供8万元的娥住宿及吃饭的优惠，因此，原审判决参照该标准判决两上诉人给付相应的房屋使用费并无不当，两上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九百元，由北京某假日酒店、姜某共同负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费一千八百元，由北京某假日酒店、姜某各负担九百元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 冀 东
代理审判员 张 磊
二○一二年六月十九日
书 记 员 舒 妍
