上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2013)沪一中民二(民)终字第1378号
上诉人（原审原告）上海某某房地产开发有限公司。
被上诉人（原审被告）某某某。
上诉人上海某某房地产开发有限公司因商品房预约合同纠纷一案，不服上海市某某区人民法院（某某某某）某民某(民)初字第某某某某某号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月10日立案受理后，依法组成合议庭于2013年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人某某公司的委托代理人某某，被上诉人某某某及其委托代理人某某、某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2002年4月17日原上海市某某区发展计划委员会向上海某某工业区管理委员会出具了某某某[某某某某]某某某号《上海市某某区某某委员会关于同意上海某某一期某区建设工程项目可行性研究报告的批复》，批复同意包括上海某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）在内的相关公司关于上海某某一期某区建设工程项目可行性研究报告，建设地址为某某村，四至位置为某某宅、南至某某道、西至某某港、北至某某路中心线以北65米处。2002年4月29日原上海市某某区发展计划委员会向上海某某工业区管理委员会出具了某某某[某某某某]某某某号《关于同意上海某某房地产开发有限公司某某某某一期某区建设工程项目可行性研究报告的批复》，批复同意某某公司关于上海某某某某一期某区建设工程项目可行性研究报告，建设地址为某某村，四至位置为某某宅、南至某某道、西至某某港、北至某某路中心线以北65米处，项目占地面积约6.50万平方米（折合6.50公顷），一期C区建设工程建筑面积约2万平方米。2002年5月29日某某公司取得坐落在原上海市某某区某某村85丘使用面积（总面积、独用面积）为69,190（平方米）的上海市房地产权证[某某某某字（某某某某）第某某某某号]。2002年6月21日某某公司取得坐落在原某某某区某某村83丘使用面积（总面积、独用面积）为66,905(平方米)的上海市房地产权证[沪房地南汇字（某某某某）第某某某某号]。原上海市某某区规划管理局并向某某公司出具了某某某某某某某－某某某号《建设用地规划许可证》附图。2002年6月3日原上海市某某区规划管理局向某某公司出具了某某某某某某某某－某某某号《建设用地规划许可证》、《建设工程项目表》，同时核准了上海某某某某一期建设总图。2002年11月26日某某公司（甲方）与某某某（乙方）签订了《认购合同》，合同中载明：认购户别为某某号TF型房，暂测建筑面积为446.20平方米（地257.30平方米），总价人民币553万元，应付定金55万元；合同中对“附带约定”记载为：1、本合同签订之日，乙方向甲方支付定金10万元，一周内补足定金55万元，预售证办理完毕7日内，乙方与甲方签订正式预售合同，并付清首期房款（按揭）/全部房款，自签订本合同之日起，甲方允诺乙方对该物业予以保留，超过期限乙方未签订正式预售合同的，甲方有权将该物业另售他人，定金不退；2、付款方式为预售证办理完毕7日内至少付房款达110.60万元；3、乙方付清房款后与甲方签订《上海市商品房预售合同》，房屋登记手续及产权证由甲方向上海市南汇房地产交易中心办理登记，由此而产生的相关费用均由乙方承担；4、甲乙双方在签订本认购合同时具有完全民事行为能力，本认购合同的内容已明确，双方各自的义务清楚明白，如一方违反本合同，另一方有权按本合同条款追究经济责任或法律责任；5、本认购合同一式两份，双方各执一份，签字盖章后生效具同等法律效力，预售合同一经签订本认购合同即自动失效；“备注”中记载“送美国进口中央空调及净水器各一套（注：别墅花园面积暂测为836平方米，实测面积以签约时为准）”。某某某按期支付了55万元定金。2004年8月31日某某公司与原上海市某某某房屋土地管理局签订了《上海市某某某区国有土地使用权出让合同》[某某某（某某某某）出让合同第某某某号]，在国有土地适用条件中规定建筑容积率为小于等于1.2。之后因系争房屋未能按期建造，某某公司和某某某进行了协商，2005年5月1日某某公司方工作人员（副总经理陈某某、销售经理刘某某）与某某某等业主进行协商并签署了协调记录，内容为：1、陈某某副总经理与陈某某进行沟通，尽力解决上述购房人的投诉，保证在两方面进行努力，第一、某某公司继续履约，第二、在不能履约的情况下按照目前的市价19,000元/平方米）进行回购；2、上述购房人同意陈某某副总经理在2005年5月10日给于购房人回复，购房人也同意回购的话，可以按照整栋房价的市价九折退让。之后双方未能最终达成一致意见，为此某某某多方面进行信访。2010年5月26日上海市某某某某规划和土地管理局召集某某公司和某某某等进行协调，之后上海市某某某区规划和土地管理局出具了某某某某（某某某某）某某某号信访函，内容为：你们反映关于某某某某相关问题的信访事项，经查，某某某某二期工程内容为新建别墅，由于该项目土地取得时间较早、北侧一期工程已建成入住等历史因素，根据某某某某[某某某某]某某号关于低密度住宅建设的有关意见，该项目应报市发改委、原市房地局、原市规划局组成的会审小组进行审批后出具会审意见后，方可办理项目报批手续。鉴于上述因素及项目存在的信访问题，我局已书面告知某某公司暂停二期工程设计方案审核工作，待有关事项明确后再行申报。关于你们反映的其他相关问题，我局已于5月26日约请你们与某某公司及某某某委就来信内容进一步了解情况并进行了协调，经我局协调，你们及某某公司均同意在二期工程选择5幢提供给你们作为履约，你们双方在房屋交易价格问题上存在的分歧系民事纠纷，请你们自行协商或通过司法途径解决。2011年8月29日某某公司向法院提起诉讼。
原审另查明，2008年6月19日某某公司取得了坐落于原上海市某某区某某镇某街坊57/12丘的上海市房地产权证[某某某某（某某某某）第某某某某号]，该房地产权证附记中记载：……3.根据某某某某（某某某某）出让合同某某某号，另有某某镇某街坊57/15丘土地使用权……。某某公司于2012年4月6日向上海市某某某某区规划和土地管理局提出了《关于某某某某57/12丘土地使用性质的请示》，内容为“2004年8月31日，我司与原某某区房地局签订了某某某某镇某街坊57/12丘出让合同（某某某某[某某某某]某某某号，土地用途为商住，建筑密度小于21.60％，建筑容积率小于1.2），该宗地已与相邻的83、85丘（通过法院拍卖取得某某[某某某某]某某号、某某号土地出让合同）于2002年规划设计为高档独立别墅。特请示，由于2004年10月21日国务院颁发了“关于某某某某的决定”（某某[某某某某]某某号文），文中提出了停止高档别墅类房地产用地审批的规定，我司57/12丘继续按照2002年规划设计为高档独立别墅，妥否？”。同年4月12日上海市某某某区规划和土地管理局土地处批示“按现行政策，不能建设高档独立别墅”。
原审审理中，某某公司提出，某某公司和某某某签订合同性质是预约性质，就合同本身是有效的，某某某支付的定金其性质是预约定金，可适用相关担保法来处理定金问题；认购合同从现状上看已不可能履行，因为在认购初期系争房屋没有开工建设也没有取得预售许可，土地使用权也不在某某公司名下，某某某对此情况属明知，在某某公司取得系争房屋所在土地的土地使用权后，中央一级的调控文件连续下发，调控主题之一是停止别墅用地供应，且该土地实际容积率仅为1.2，无法建造别墅房屋，该情况是认购合同无法实际履行的主要原因。规土局信访函中表示该新建项目应根据相关部门会审小组决定，非规划部门或某某公司可以左右，另信函中就价格之间争议的解决途径并不是代表双方就建造问题已经解决，到目前为止，双方法律关系还停留在早期签订的认购合同上，系争别墅没有开工建设、预售许可证没有取得情况下，该认购合同某某公司仍有权解除，故要求法院判决解除双方所签的《认购合同》。
某某某则提出，认购合同为预约合同且有效，涉及合同解除的途径为依法解除或按约解除，某某公司没有明确其解除合同的依据，故某某某认为系争合同依法解除条件不成立；某某公司提出解除合同理由有所变化，从最先的动迁问题到目前的国家政策调控导致无法建造房屋，但上述理由均不能成立，某某公司提出的房屋土地供应问题讲的是限制增量问题，而非限制存量土地，如某某公司所称2004年的土地出让合同中对于容积率变化为小于、等于1.2，该情况属扩大了某某公司权利，并非指不能建造别墅，2010年，规土局协调时出具的信访函中还是确定了选购别墅仅是价格问题希望双方进行协商，所以别墅仍可以建造，故某某公司和某某某双方仅是价格问题的矛盾，且某某某也同意某某公司可以不按照原址建造别墅，某某公司应根据当年签订认购合同时价格背景来考虑价格。某某某于2013年2月4日向法院提出要求对系争房屋的目前市场价进行评估，以明确某某公司已造成的损失。
原审认为，依法成立的合同受法律保护。某某公司和某某某所签订的《认购合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。
双方当事人协商一致可以解除合同，也可以根据法律规定的情形行使合同解除权。合同法规定的合同法定解除的条件为：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。法律未规定拒绝履行合同一方可以行使合同解除权。本案中，某某公司和某某某双方签订《认购合同》后，某某某已经按约支付了定金，同时由于双方约定签订正式预售合同应是在预售证办理完毕7个工作日内完成，某某某无拒绝签订正式预售合同的情形，故某某某不存在违约行为。某某公司和某某某对系争房屋的建设是否已经相关部门审批存在争议。诚如某某公司所述系争房屋属于某某某某二期规划，由于2010年7月6日上海市某某某某区规划和土地管理局做出的信访答复中显示该地块由于是历史原因，需申办报批手续，所以暂停某某公司的审核方案，并未显示禁止建造的意见；某某公司提交的《关于某某某某57/12丘土地使用性质的请示》仅是咨询意见，同时，某某某某[某某某某]出让合同第某某某号《国有土地使用权出让合同》另有某某某镇某街坊57/15丘的土地使用权，上述请示函中并未包含。由于相关别墅的建造存在多种不确定因素，某某公司只有在取得相关行政部门对系争土地明确的最终规划审批意见后，法院才能判断是否属于合同客观不能履行的情形，故某某公司提出的解除合同的证据不足，某某公司的相关诉讼请求法院难以支持。对于某某某提出的房地产评估问题，因相关损失属于合同解除后可能产生的后果处理，故法院对此申请不予采纳。
原审法院审理后于二○一三年三月二十二日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条的规定，作出判决：驳回上海某某房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由上海某某房地产开发有限公司负担。
原审判决后，某某公司不服，向本院提起上诉称：1、原审法院混淆了土地部门所指的出让地块、规划部门所指的规划地块及某某公司所指的开发规划地块，导致事实认定错误。系争房屋座落于原某某区房屋土地管理局出让的某某镇某某街坊57/12丘土地，即原某某区规划管理局批准的详细规划中的某某某地块，亦即某某公司开发规划的第三期工程项目。某某公司开发的第一期工程项目及第二期工程项所涉地块为原某某区某某村83丘及85丘。目前第一期工程已建成入住，第二期工程处于待建状态。2、本案属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，某某公司有权要求解除认购合同。某某公司于2004年8月31日与原某某区房屋土地管理局签订《上海市某某区国有土地使用权出让合同》[某某某某（某某某某）出让合同第某某某号]所约定的土地使用条件明确建筑容积率为小于或等于1.2（总建筑面积不得超过103,529平方米，其中商业建筑面积10,353平方米、住宅93,176平方米）。某某公司于2008年6月19日取得的某某镇某某街坊57/12丘地块的上海市房地产权证[某某某某（某某某某）第某某某某号]核准的土地利用指标与上述出让合同中的约定一致。从建筑密度和建筑容积率这两项土地利用指标来看，排除了在该地块上建造别墅的可能性。原某某区规划管理局向某某某出具的[某某某某（某某某某）第某某某号]亦明确载明该地块不能建造别墅的事项。事实上，上海某某工业区管委会组织编制的《某某某某修建性详细规划（调整）》已将2004年原《某某某某修建性详细规划》予以变更，即将原规划中的某某某地块调整为某某某及某某某地块，其中某某某地块为多层住宅。该规划的编制过程和审批程序符合相关法律、法规的规定。2012年4月6日，上海某某某区规划和土地管理局针对某某公司的请示，再次确认系争房屋所在地块不能建造高档独立别墅。据此，双方合同成立后客观情况发生了双方在合同订立时无法预见的不属于商业风险的重大变化，存在事实上的履行不能。综上，原审判决认定事实错误、适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。
被上诉人某某某辩称：某某公司所述不是事实，不同意其上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理过程中，某某公司提供上海市原某某区人民政府《关于同意调整某某工业区某某某某修建性详细规划的批复》【某某某（某某某某）某号】、上海市人民政府《关于<某某区某某社区某某单元（某某片）控制性详细规划>的批复》，证明市、区两级政府已同意调整某某某某修建性详细规划，系争房屋所在土地已调整为多层住宅用地，排除了建造别墅的可能。某某某认为上述证据不属于新证据的范畴，且无法证明认购合同不能履行的事实。
经审理查明，原审判决认定事实正确，本院依法予以确认。
因各方对调解方案内容意见不一，致本院调解未成。
本院认为：合同成立生效之后，双方当事人均应遵循诚实信用原则严格恪守合同义务。非因合同双方的合意或法定解除原因，任何一方不得随意解除合同。关于法定解除的原因，根据我国合同法及相关司法解释的规定仅限于不可抗力、预期违约、迟延履行和情势变更四种情形。本案中，某某公司是以情势变更为由要求解除与某某某签订的认购合同。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更原则的适用应当具备如下条件：第一，合同成立以后、履行完毕之前合同赖以存在的客观情况发生了重大变化；第二，该重大变化是当事人订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的，且不属于商业风险；第三，该重大变化发生后继续维持合同效力有违公平原则或者不能实现合同目的。同时，需要说明的是，情势变更原则的适用并非一定产生解除合同的效力。按照合同严守的契约精神，即使是发生情势变更的情形，优先考虑的法律效果亦是在最大限度内维持原有的合同关系。因此，如果合同有变更的可能，当事人应当请求人民法院变更合同条款，而非径行主张解除合同。本案中，不管是从情势变更原则的适用条件，还是情势变更原则适用的法律效力两个方面均不能得出支持某某公司解除认购合同的结论。
就情势变更原则的适用条件而言，首先，双方认购合同并未明确系争房屋所在的具体地块，某某公司现在主张对应的土地为某某镇某某街坊57/12丘，缺乏依据。换句话说，某某镇某某街坊57/12丘地块的规划发生变化，并不能直接认定为双方签订认购合同的基础发生了重大变化。其次，即使如某某公司所述，系争房屋座落于某某镇某某街坊57/12丘的地块，亦无证据证明该地块规划的变更属于某某公司不能预见的范畴，或者说，该变更完全不可归责于某某公司。何况，正如原审法院所述，目前规划的变更并不代表最终的规划意见，是否影响双方认购合同的履行，尚不能确定。基于上述两个方面，本案并不能适用合同履行过程中的情势变更原则。
退一步讲，即使本案可以适用情势变更原则，亦不应解除双方签订的认购合同。根据查明事实，双方发生争议后，某某公司不管是在双方直接协商过程中，还是由政府有关部门组织协调过程中，均同意继续履行认购合同，甚至明确表示同意在二期工程中提供房屋。因此，双方签订的认购合同即使不能在原约定的地块上履行，亦存在相邻土地上履行的可能。综合本案的具体情况来看，变更后的履行亦不发生严重的利益失衡的后果或致双方认购合同的目的不能实现。换句话说，某某公司所述规划的变更即便认定为情势变更的情形，某某公司享有的权利不过为要求变更认购合同相应内容以免除违约责任。
综上所述，某某公司的上诉请求，与法相悖，本院不予支持。原审判决经审核并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海某某房地产开发有限公司负担。
本判决系终审判决。
审 判 长顾 依
代理审判员毛 焱
代理审判员金绍奇
二○一三年六月二十日
书 记 员陈韫�H
上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2013)沪一中民二(民)终字第1378号
上诉人（原审原告）上海某某房地产开发有限公司。
被上诉人（原审被告）某某某。
上诉人上海某某房地产开发有限公司因商品房预约合同纠纷一案，不服上海市某某区人民法院（某某某某）某民某(民)初字第某某某某某号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月10日立案受理后，依法组成合议庭于2013年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人某某公司的委托代理人某某，被上诉人某某某及其委托代理人某某、某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2002年4月17日原上海市某某区发展计划委员会向上海某某工业区管理委员会出具了某某某[某某某某]某某某号《上海市某某区某某委员会关于同意上海某某一期某区建设工程项目可行性研究报告的批复》，批复同意包括上海某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）在内的相关公司关于上海某某一期某区建设工程项目可行性研究报告，建设地址为某某村，四至位置为某某宅、南至某某道、西至某某港、北至某某路中心线以北65米处。2002年4月29日原上海市某某区发展计划委员会向上海某某工业区管理委员会出具了某某某[某某某某]某某某号《关于同意上海某某房地产开发有限公司某某某某一期某区建设工程项目可行性研究报告的批复》，批复同意某某公司关于上海某某某某一期某区建设工程项目可行性研究报告，建设地址为某某村，四至位置为某某宅、南至某某道、西至某某港、北至某某路中心线以北65米处，项目占地面积约6.50万平方米（折合6.50公顷），一期C区建设工程建筑面积约2万平方米。2002年5月29日某某公司取得坐落在原上海市某某区某某村85丘使用面积（总面积、独用面积）为69,190（平方米）的上海市房地产权证[某某某某字（某某某某）第某某某某号]。2002年6月21日某某公司取得坐落在原某某某区某某村83丘使用面积（总面积、独用面积）为66,905(平方米)的上海市房地产权证[沪房地南汇字（某某某某）第某某某某号]。原上海市某某区规划管理局并向某某公司出具了某某某某某某某－某某某号《建设用地规划许可证》附图。2002年6月3日原上海市某某区规划管理局向某某公司出具了某某某某某某某某－某某某号《建设用地规划许可证》、《建设工程项目表》，同时核准了上海某某某某一期建设总图。2002年11月26日某某公司（甲方）与某某某（乙方）签订了《认购合同》，合同中载明：认购户别为某某号TF型房，暂测建筑面积为446.20平方米（地257.30平方米），总价人民币553万元，应付定金55万元；合同中对“附带约定”记载为：1、本合同签订之日，乙方向甲方支付定金10万元，一周内补足定金55万元，预售证办理完毕7日内，乙方与甲方签订正式预售合同，并付清首期房款（按揭）/全部房款，自签订本合同之日起，甲方允诺乙方对该物业予以保留，超过期限乙方未签订正式预售合同的，甲方有权将该物业另售他人，定金不退；2、付款方式为预售证办理完毕7日内至少付房款达110.60万元；3、乙方付清房款后与甲方签订《上海市商品房预售合同》，房屋登记手续及产权证由甲方向上海市南汇房地产交易中心办理登记，由此而产生的相关费用均由乙方承担；4、甲乙双方在签订本认购合同时具有完全民事行为能力，本认购合同的内容已明确，双方各自的义务清楚明白，如一方违反本合同，另一方有权按本合同条款追究经济责任或法律责任；5、本认购合同一式两份，双方各执一份，签字盖章后生效具同等法律效力，预售合同一经签订本认购合同即自动失效；“备注”中记载“送美国进口中央空调及净水器各一套（注：别墅花园面积暂测为836平方米，实测面积以签约时为准）”。某某某按期支付了55万元定金。2004年8月31日某某公司与原上海市某某某房屋土地管理局签订了《上海市某某某区国有土地使用权出让合同》[某某某（某某某某）出让合同第某某某号]，在国有土地适用条件中规定建筑容积率为小于等于1.2。之后因系争房屋未能按期建造，某某公司和某某某进行了协商，2005年5月1日某某公司方工作人员（副总经理陈某某、销售经理刘某某）与某某某等业主进行协商并签署了协调记录，内容为：1、陈某某副总经理与陈某某进行沟通，尽力解决上述购房人的投诉，保证在两方面进行努力，第一、某某公司继续履约，第二、在不能履约的情况下按照目前的市价19,000元/平方米）进行回购；2、上述购房人同意陈某某副总经理在2005年5月10日给于购房人回复，购房人也同意回购的话，可以按照整栋房价的市价九折退让。之后双方未能最终达成一致意见，为此某某某多方面进行信访。2010年5月26日上海市某某某某规划和土地管理局召集某某公司和某某某等进行协调，之后上海市某某某区规划和土地管理局出具了某某某某（某某某某）某某某号信访函，内容为：你们反映关于某某某某相关问题的信访事项，经查，某某某某二期工程内容为新建别墅，由于该项目土地取得时间较早、北侧一期工程已建成入住等历史因素，根据某某某某[某某某某]某某号关于低密度住宅建设的有关意见，该项目应报市发改委、原市房地局、原市规划局组成的会审小组进行审批后出具会审意见后，方可办理项目报批手续。鉴于上述因素及项目存在的信访问题，我局已书面告知某某公司暂停二期工程设计方案审核工作，待有关事项明确后再行申报。关于你们反映的其他相关问题，我局已于5月26日约请你们与某某公司及某某某委就来信内容进一步了解情况并进行了协调，经我局协调，你们及某某公司均同意在二期工程选择5幢提供给你们作为履约，你们双方在房屋交易价格问题上存在的分歧系民事纠纷，请你们自行协商或通过司法途径解决。2011年8月29日某某公司向法院提起诉讼。
原审另查明，2008年6月19日某某公司取得了坐落于原上海市某某区某某镇某街坊57/12丘的上海市房地产权证[某某某某（某某某某）第某某某某号]，该房地产权证附记中记载：……3.根据某某某某（某某某某）出让合同某某某号，另有某某镇某街坊57/15丘土地使用权……。某某公司于2012年4月6日向上海市某某某某区规划和土地管理局提出了《关于某某某某57/12丘土地使用性质的请示》，内容为“2004年8月31日，我司与原某某区房地局签订了某某某某镇某街坊57/12丘出让合同（某某某某[某某某某]某某某号，土地用途为商住，建筑密度小于21.60％，建筑容积率小于1.2），该宗地已与相邻的83、85丘（通过法院拍卖取得某某[某某某某]某某号、某某号土地出让合同）于2002年规划设计为高档独立别墅。特请示，由于2004年10月21日国务院颁发了“关于某某某某的决定”（某某[某某某某]某某号文），文中提出了停止高档别墅类房地产用地审批的规定，我司57/12丘继续按照2002年规划设计为高档独立别墅，妥否？”。同年4月12日上海市某某某区规划和土地管理局土地处批示“按现行政策，不能建设高档独立别墅”。
原审审理中，某某公司提出，某某公司和某某某签订合同性质是预约性质，就合同本身是有效的，某某某支付的定金其性质是预约定金，可适用相关担保法来处理定金问题；认购合同从现状上看已不可能履行，因为在认购初期系争房屋没有开工建设也没有取得预售许可，土地使用权也不在某某公司名下，某某某对此情况属明知，在某某公司取得系争房屋所在土地的土地使用权后，中央一级的调控文件连续下发，调控主题之一是停止别墅用地供应，且该土地实际容积率仅为1.2，无法建造别墅房屋，该情况是认购合同无法实际履行的主要原因。规土局信访函中表示该新建项目应根据相关部门会审小组决定，非规划部门或某某公司可以左右，另信函中就价格之间争议的解决途径并不是代表双方就建造问题已经解决，到目前为止，双方法律关系还停留在早期签订的认购合同上，系争别墅没有开工建设、预售许可证没有取得情况下，该认购合同某某公司仍有权解除，故要求法院判决解除双方所签的《认购合同》。
某某某则提出，认购合同为预约合同且有效，涉及合同解除的途径为依法解除或按约解除，某某公司没有明确其解除合同的依据，故某某某认为系争合同依法解除条件不成立；某某公司提出解除合同理由有所变化，从最先的动迁问题到目前的国家政策调控导致无法建造房屋，但上述理由均不能成立，某某公司提出的房屋土地供应问题讲的是限制增量问题，而非限制存量土地，如某某公司所称2004年的土地出让合同中对于容积率变化为小于、等于1.2，该情况属扩大了某某公司权利，并非指不能建造别墅，2010年，规土局协调时出具的信访函中还是确定了选购别墅仅是价格问题希望双方进行协商，所以别墅仍可以建造，故某某公司和某某某双方仅是价格问题的矛盾，且某某某也同意某某公司可以不按照原址建造别墅，某某公司应根据当年签订认购合同时价格背景来考虑价格。某某某于2013年2月4日向法院提出要求对系争房屋的目前市场价进行评估，以明确某某公司已造成的损失。
原审认为，依法成立的合同受法律保护。某某公司和某某某所签订的《认购合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。
双方当事人协商一致可以解除合同，也可以根据法律规定的情形行使合同解除权。合同法规定的合同法定解除的条件为：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。法律未规定拒绝履行合同一方可以行使合同解除权。本案中，某某公司和某某某双方签订《认购合同》后，某某某已经按约支付了定金，同时由于双方约定签订正式预售合同应是在预售证办理完毕7个工作日内完成，某某某无拒绝签订正式预售合同的情形，故某某某不存在违约行为。某某公司和某某某对系争房屋的建设是否已经相关部门审批存在争议。诚如某某公司所述系争房屋属于某某某某二期规划，由于2010年7月6日上海市某某某某区规划和土地管理局做出的信访答复中显示该地块由于是历史原因，需申办报批手续，所以暂停某某公司的审核方案，并未显示禁止建造的意见；某某公司提交的《关于某某某某57/12丘土地使用性质的请示》仅是咨询意见，同时，某某某某[某某某某]出让合同第某某某号《国有土地使用权出让合同》另有某某某镇某街坊57/15丘的土地使用权，上述请示函中并未包含。由于相关别墅的建造存在多种不确定因素，某某公司只有在取得相关行政部门对系争土地明确的最终规划审批意见后，法院才能判断是否属于合同客观不能履行的情形，故某某公司提出的解除合同的证据不足，某某公司的相关诉讼请求法院难以支持。对于某某某提出的房地产评估问题，因相关损失属于合同解除后可能产生的后果处理，故法院对此申请不予采纳。
原审法院审理后于二○一三年三月二十二日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条的规定，作出判决：驳回上海某某房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由上海某某房地产开发有限公司负担。
原审判决后，某某公司不服，向本院提起上诉称：1、原审法院混淆了土地部门所指的出让地块、规划部门所指的规划地块及某某公司所指的开发规划地块，导致事实认定错误。系争房屋座落于原某某区房屋土地管理局出让的某某镇某某街坊57/12丘土地，即原某某区规划管理局批准的详细规划中的某某某地块，亦即某某公司开发规划的第三期工程项目。某某公司开发的第一期工程项目及第二期工程项所涉地块为原某某区某某村83丘及85丘。目前第一期工程已建成入住，第二期工程处于待建状态。2、本案属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，某某公司有权要求解除认购合同。某某公司于2004年8月31日与原某某区房屋土地管理局签订《上海市某某区国有土地使用权出让合同》[某某某某（某某某某）出让合同第某某某号]所约定的土地使用条件明确建筑容积率为小于或等于1.2（总建筑面积不得超过103,529平方米，其中商业建筑面积10,353平方米、住宅93,176平方米）。某某公司于2008年6月19日取得的某某镇某某街坊57/12丘地块的上海市房地产权证[某某某某（某某某某）第某某某某号]核准的土地利用指标与上述出让合同中的约定一致。从建筑密度和建筑容积率这两项土地利用指标来看，排除了在该地块上建造别墅的可能性。原某某区规划管理局向某某某出具的[某某某某（某某某某）第某某某号]亦明确载明该地块不能建造别墅的事项。事实上，上海某某工业区管委会组织编制的《某某某某修建性详细规划（调整）》已将2004年原《某某某某修建性详细规划》予以变更，即将原规划中的某某某地块调整为某某某及某某某地块，其中某某某地块为多层住宅。该规划的编制过程和审批程序符合相关法律、法规的规定。2012年4月6日，上海某某某区规划和土地管理局针对某某公司的请示，再次确认系争房屋所在地块不能建造高档独立别墅。据此，双方合同成立后客观情况发生了双方在合同订立时无法预见的不属于商业风险的重大变化，存在事实上的履行不能。综上，原审判决认定事实错误、适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。
被上诉人某某某辩称：某某公司所述不是事实，不同意其上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理过程中，某某公司提供上海市原某某区人民政府《关于同意调整某某工业区某某某某修建性详细规划的批复》【某某某（某某某某）某号】、上海市人民政府《关于<某某区某某社区某某单元（某某片）控制性详细规划>的批复》，证明市、区两级政府已同意调整某某某某修建性详细规划，系争房屋所在土地已调整为多层住宅用地，排除了建造别墅的可能。某某某认为上述证据不属于新证据的范畴，且无法证明认购合同不能履行的事实。
经审理查明，原审判决认定事实正确，本院依法予以确认。
因各方对调解方案内容意见不一，致本院调解未成。
本院认为：合同成立生效之后，双方当事人均应遵循诚实信用原则严格恪守合同义务。非因合同双方的合意或法定解除原因，任何一方不得随意解除合同。关于法定解除的原因，根据我国合同法及相关司法解释的规定仅限于不可抗力、预期违约、迟延履行和情势变更四种情形。本案中，某某公司是以情势变更为由要求解除与某某某签订的认购合同。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更原则的适用应当具备如下条件：第一，合同成立以后、履行完毕之前合同赖以存在的客观情况发生了重大变化；第二，该重大变化是当事人订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的，且不属于商业风险；第三，该重大变化发生后继续维持合同效力有违公平原则或者不能实现合同目的。同时，需要说明的是，情势变更原则的适用并非一定产生解除合同的效力。按照合同严守的契约精神，即使是发生情势变更的情形，优先考虑的法律效果亦是在最大限度内维持原有的合同关系。因此，如果合同有变更的可能，当事人应当请求人民法院变更合同条款，而非径行主张解除合同。本案中，不管是从情势变更原则的适用条件，还是情势变更原则适用的法律效力两个方面均不能得出支持某某公司解除认购合同的结论。
就情势变更原则的适用条件而言，首先，双方认购合同并未明确系争房屋所在的具体地块，某某公司现在主张对应的土地为某某镇某某街坊57/12丘，缺乏依据。换句话说，某某镇某某街坊57/12丘地块的规划发生变化，并不能直接认定为双方签订认购合同的基础发生了重大变化。其次，即使如某某公司所述，系争房屋座落于某某镇某某街坊57/12丘的地块，亦无证据证明该地块规划的变更属于某某公司不能预见的范畴，或者说，该变更完全不可归责于某某公司。何况，正如原审法院所述，目前规划的变更并不代表最终的规划意见，是否影响双方认购合同的履行，尚不能确定。基于上述两个方面，本案并不能适用合同履行过程中的情势变更原则。
退一步讲，即使本案可以适用情势变更原则，亦不应解除双方签订的认购合同。根据查明事实，双方发生争议后，某某公司不管是在双方直接协商过程中，还是由政府有关部门组织协调过程中，均同意继续履行认购合同，甚至明确表示同意在二期工程中提供房屋。因此，双方签订的认购合同即使不能在原约定的地块上履行，亦存在相邻土地上履行的可能。综合本案的具体情况来看，变更后的履行亦不发生严重的利益失衡的后果或致双方认购合同的目的不能实现。换句话说，某某公司所述规划的变更即便认定为情势变更的情形，某某公司享有的权利不过为要求变更认购合同相应内容以免除违约责任。
综上所述，某某公司的上诉请求，与法相悖，本院不予支持。原审判决经审核并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海某某房地产开发有限公司负担。
本判决系终审判决。
审 判 长顾 依
代理审判员毛 焱
代理审判员金绍奇
二○一三年六月二十日
书 记 员陈韫�H
