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农村建房协议是否有效

 [日期:2012-01-09]   来源:北京合同律师网  作者:合同律师   阅读:367[字体: ] 
核心提示:根据建设部规章建质[2004]216号《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第三项的规定,“农民自建低层住宅”是指农民自建的两层(含两层)以下的住宅;《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定,农民自建低层住宅的建筑活动,不适用本法;

 【案情】

    2009年9月18日,原告章得山(甲方)与被告李贤标(乙方)签订了一份协议,章得山为李贤标建二层楼房,双方约定:楼房式样以城建部门提供为准,每套楼房价格8.6万元,开工时付2万元,上二层楼板时付2万元,余款在工程竣工时付清;双方于2010年5月9日进行结算,李贤标尚欠章得山建房款20300元,并出具欠条一张给章得山。2010年年底,李贤标对房屋进行了装潢并使用。

    原告诉称:其为被告建房,并将房屋交付被告使用,而被告拒付下欠的建房工程款20300元,故要求被告立即偿还欠款20300元,并承担诉讼费用。

    被告辩称:本案是建设工程施工合同纠纷,所涉及的合同因原告没有建设工程资质应属无效,原告无权要求支付工程款;本案工程虽然主体完工,但是房屋质量不合格,故请求驳回原告诉讼请求。

    【本案争议焦点】

    一、章得山与李贤标2009年9月18日签订的建房协议是否有效;二、李贤标应否支付下欠的工程款,支付多少?

    【 评析】

    对于争议焦点一,根据建设部规章建质[2004]216号《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第三项的规定,“农民自建低层住宅”是指农民自建的两层(含两层)以下的住宅;《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定,农民自建低层住宅的建筑活动,不适用本法;国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第八十条也作了同样的规定,故没有特别规定的就应适用《中华人民共和国合同法》的一般规定。故本案适用《合同法》,不适用《建筑法》。章得山与李贤标2009年9月18日签订的建房协议系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效的合同。

    对于争议焦点二,诉讼中来安法院向被告李贤标释明,其认为房屋质量有问题,可在本案中提起反诉。但李贤标担心质量鉴定需交鉴定费,而不对质量问题提起反诉。房屋已竣工双方已经结算工程款,且被告李贤标已实际占有使用,故李贤标应按照约定支付下欠的工程款20300元。章得山认可房屋质量有问题,明确表示愿意减少10000元工程款,作为给李贤标维修房屋的费用,对此,法院予以支持。

    综上所述,安徽省来安县人民法院作出如下判决:被告李贤标于本判决生效后十日内支付原告章得山工程款10300元(20300元-10000元)。




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