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典当行以房地产作为抵押物时注意哪些问题

 [日期:2012-01-15]   来源:北京合同律师网  作者:合同律师   阅读:174[字体: ] 
核心提示:注意有些公务员的房产抵押,因为如果该公务员的房产属于享受国家政策优惠购买的,其抵押额以房地产权历任可以处分和收益的份额比例为限。

  
 

  
首先,根据典当管理办法第27条明文规定的不得收当的不予接受,与房产有关的包括:依法被查封、扣押或者已经被采取其他保全措施的;没有所有权的。

  
第二,关注房产的共有情况。如果是共有的,应该让所有共有人在典当合同上签字,而且是当面签字,避免出现冒名顶替签字的李鬼。比较多的共有情况是夫妻,让双方均签字。

  
第三,注意房产的土地性质。尤其是宅基地抵给典当行是没有办法执行的。但是也不是完全没有办法操作业务。这种情况下,可以考虑拉进来一个连带保证人提供担保,并让抵押人将房产抵给该连带保证人。

  
第四,查清该房产有无法律负担。

  
1如果有承租权的,那么一旦接纳该当物后,则该承租权不受抵押的影响。

  
但是有承租权也不一定就是坏事。

  
比如,在实物操作中,抵押人其名下(可能其他房产也有,但是在其儿子或者丈人名下)如果只有1套自主房的话,再加上有老有小在那一住,则执行的可能性就很小了。

  
在这种情况下,宁愿抵押人将此房屋出租,一是证明抵押人另有住处,否则不可能将唯一的房产出租牟利;第二,即使无法处理房屋,也可以通过要求法院判令承租人将租金直接缴纳至典当行减少损失。

  
2法律负担还包括先手抵押权。有些地方不允许就先手抵押后的剩余价值再次抵押,有些地方要求再次抵押需取得先手抵押权人的书面同意。

  
第五,以公司所有的房地产作抵押的需要有董事会或者股东会的决议,为了保险,拿到股东会的决议。

  
第六,以年龄过大的房产做抵押的,存在隐患。如果该抵押人逝世,就意味着一堆继承人要处理。这样的房子,最好不要接受。

  
第七,注意有些公务员的房产抵押,因为如果该公务员的房产属于享受国家政策优惠购买的,其抵押额以房地产权历任可以处分和收益的份额比例为限。

  
第八 无论怎么样,先办理好抵押登记手续,然后再放款。

  
第九即使房屋所在不属于地震带,也一定给房产买上保险。

  
第十 如果发现债务人出现问题,尽快查封抵押房产。也许有人会说,抵押给我的东西,我有优先权,着什么急?但是存在债务人另有其他债权人的情况,如果其他债权人通过另外的法院进行查封,那么,在其案件进行到执行程序之前,你是没有办法对查封物进行任何处分的。一审审限6个月(可以延长6个月到无穷,当然无穷的情况极少),如果公告送达再加4个月,如果对方再来个上诉,再加3个月。。。要是运气不佳,再对合同笔迹进行个鉴定。。。

  
 

  
另外,在我的经验中,实际操作存在以下异化:

  
1土地不得抵押给个人,但是可以抵押给公司(无语);

  
2房产不得抵押给担保公司,但是却可以抵押给典当行(实在荒谬!)有些公司的担保公司和典当行属于同一控制人,还好处理,否则担保公司还得分一杯羹给典当行。

  
3抵押登记部门对合同内容进行审查,认为合同不规范(实际上是看不清楚法律关系)而拒绝登记,除非你按照他的要求修改你的标准合同。这种情况,轻松不要妥协,登记部门的审查是形式审查,没有权力进行内容审查。何况只要合同不违反法律法规的强制性规定,登记部门也没有权力干涉。但是最好通过多沟通解决。建议直接找他们的法律部门负责人沟通(和一个学了法律的人沟通当然轻松些)或者拿到更高级别部门的答复函。

  
4土地性质不一定都联网可查。某些地区的集体土地压根就没有土地证。还有些的地区也没有网上登录完毕,无法电脑联网查询。

  
5只有一套房产的当事人的房产抵押需要十分慎重,基本上执行无望。

  
6实际操作中,存在典当行不给当户抵押合同的情况,认为两份合同都在自己手里,当户玩不出什么花样,所以合同填写非常不规范。甚至典当物、典当金额、合同日期等都没有填写。殊不知,备案的合同的保管也不严谨,当事人或者律师完全可以趁着查询复印的机会加以改动或者予以调换。一旦两者不一致,当然以备案的为准。

  

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