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勉县银瑞房地产信息服务有限责任公司与高宏锐行纪合同纠纷上诉案

 [日期:2012-01-17]   来源:北京合同律师网  作者:合同律师   阅读:48[字体: ] 
核心提示:第二,上诉人认为双方约定的违约金违反《合同法》及最高人民法院司法解释的相关规定。但双方当事人在合同中只约定了违约金计算比例,并未约定损失的计算方法,导致无法衡量双方约定的违约金是低于实际损失还是高于实际损失,且上诉人也未提起诉讼要求减少违约金,故一审法院判令上诉人按双方约定给付违约金并无不当。上诉人的这两点上诉理由不能成立。

 

         原审法院认定,2009年12月11日,原、被告签订了“代理售房协议书”,约定由被告代理原告出售原告所有(按揭购房)的勉县中央公园小区5号楼1单元3层51301号房屋一套,房屋销售价格250000元,被告提取劳务费1600元,销售溢价部分归被告所有;被告在本月25日前支付120000元,余款在购房户办理好房屋户名更名后20天内付清,原告不承担房屋过户费用;欠装修押金1000元交付钥匙时退还给原告;双方应遵守约定,任何一方违反规定条款,应承担总房款20%的违约金等条款。协议签订后,被告于同月17日、24日支付给原告售房款120000元,并将房屋买卖合同(原告与开发商),交购房款收据三张, 住宅质量保证书、使用说明书,装修押金发票及钥匙交被告。同月14日,被告与购房户潘业森签订了“代理购房合同书”,约定被告将勉县中央公园小区5号楼1单元3层51301号房屋一套以253000元出卖给潘业森,被告收取劳务费1600元等。2010年元月4日,原告向银行归还了房屋按揭贷款,2010年6月28日,购房户潘业森办理了房屋户名更名,并到相关部门办理了产权登记。原告多次向被告催要下欠售房款无果,遂诉至法院,经多次调解未能达成调解协议。
  原审法院认为,原、被告之间的“代理售房协议”符合行纪合同法律特征,该合同合法有效,双方应全面履行合同约定的权利、义务。被告已将房屋出售,并在2010年6月28日办理了房屋户名更名产权登记手续,就应按约定的数额和期限在20日内付清下欠的售房款130000元,并返还房屋将修押金1000元,被告以购房户未付清购房款为由不向原告付款,理由不能成立,显属违约行为,应按合同约定承担违约责任。原告要求被告返还房屋销售溢价3000元,因合同明确约定归被告所有,该请求不予支持。被告称原、被告签订的系委托合同,原告应直接向实际购房户主张权利的理由,因被告与购房户签订的合同是以被告的名义签订、实施的,被告对该合同直接享有权利并承担义务,故被告的辩解理由不能成立。被告辩称合同违约金过高,请求按实际损失调整之理由,因原告的损失不仅仅包括利息损失,尚有其他损失,被告无法全部证明,法院亦不能对原告的损失全部确定,故无法认定该合同中约定的违约金比例过高,被告的辩解理由不予采纳。遂判决:一、被告勉县银瑞房地产信息服务有限责任公司应支付原告高宏锐房屋价款130000元,违约金50000元,返还房屋装修押金1000元,合计181000元。限判决发生法律效力后10日内履行完毕;二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4120元,减半收取2060元,由被告负担。
  上诉人上诉称,1.上诉人与被上诉人的“代理售房协议”系委托合同关系,而不是行纪合同关系。上诉人工商营业执照核准的业务范围为二手房中介,如按行纪合同关系确认,就是无效合同,无效合同就不存在违约金。本案争议纠纷的主要原因是第三人未按约定日期付款,上诉人在本案纠纷中无过错;2.上诉人与被上诉人签订的“代理售房协议书”中约定的违约金违反《
合同法》113条规定,以及最高人民法院关于《合同法》解释(二)第29条规定,约定违约金超过实际损失30%,应以实际损失确认并予以减少,本案的损失就是资金的占用,并无其他损害后果;3.即便是按约定价款20%计算违约金,那么上诉人也只是从2010年6月28日购房户办理好房屋过户后的20天后才违约,况且违约只是13万元,按总房款25万元赔偿违约金与事实与法相悖;4.上诉人在原审答辩提出被上诉人应支付上诉从劳务费1600元,一审未处理一并扣除。故请求二审法院依法撤销原审判决,依法改判或发回重审。
  被上诉人答辩称,1.一审法院定性为行纪合同纠纷,定性和适用法律正确,第三人未按约定的日期付款,与被上诉人没有关系;2.上诉人对《
合同法》113条、114条理解有误,而且合同中约定的违约金为20%,并没有超过30%的法律规定;3.约定的违约金是总房款的20%;4.劳务费1600元上诉人在一审时未提出反诉,一审法院也不会审理这项内容。故一审认定事实清楚,适用法律正确,判处适当,上诉人的上诉理由不能成立,请依法驳回上诉人的上诉请求,维持原审判决。
  经审理查明,一审认定的事实,上诉人、被上诉人均没有异议,二审中双方当事人也没提交新的证据,故本院对一审查明的事实依法予以确认。
  本院认为,合同是平等主体的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的协议,依法成立的合同受法律保护。本案中,上诉人与被上诉人通过协商,自愿签订了“代理售房协议书”,对双方当事人的权利、义务进行了约定,约定内容不违反法律规定,是合法有效的,一审法院依据双方签订的合同判令上诉人履行合同义务,并承担违约责任是正确的。对于上诉人的上诉理由,第一,上诉人认为一审法院认定合同性质错误,将委托合同认定为行纪合同,定性错误。但从双方签订的“代理售房协议书”约定的被上诉人将自己的房屋交给上诉人出售,上诉人以自己的名义出售房屋而不是以被上诉人的名义出售房屋,房屋价款由上诉人分期给付,销售房屋溢价部分归上诉人所有,被上诉人在上诉人完成售房后给付报酬等内容来看,双方之间的关系符合行纪合同的法律特征,一审认定双方所签订的“代理售房协议书”为行纪合同关系正确。双方合同中约定的上诉人付款条件成就,期限届满,上诉人应按合同约定履行付款义务。上诉人以购房人未付清房款,被上诉人应向购房户追要下欠房款的理由不能成立,因被上诉人与购房人没有直接的权利义务关系。如上诉人在购房户未付清房款,没有相应担保措施就给购房户办理了房屋户名更名手续,导致房款无法收回,这一风险应由上诉人承担。上诉人以自己未收回购房款对抗被上诉人的付款请求不能成立;第二,上诉人认为双方约定的违约金违反《
合同法》及最高人民法院司法解释的相关规定。但双方当事人在合同中只约定了违约金计算比例,并未约定损失的计算方法,导致无法衡量双方约定的违约金是低于实际损失还是高于实际损失,且上诉人也未提起诉讼要求减少违约金,故一审法院判令上诉人按双方约定给付违约金并无不当。上诉人的这两点上诉理由不能成立。上诉人提出原审没有在判决中扣减被上诉人应给上诉人的劳务费的问题,经审查,本案双方当事人均应按照合同约定各自履行相应的义务,上诉人在一审时已提出被上诉人应付其劳务费,故此可一并进行判处。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百一十四条、第四百一十八条、第四百二十一条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决如下:
  一、维持勉县人民法院(2010)勉民初字第683号民事判决;
  二、由被上诉人高宏锐给付上诉人勉县银瑞房地产信息服务有限责任公司劳务费1600元。


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