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降价环境下 业主如何维权

 [日期:2012-01-25]   来源:北京合同律师网  作者:合同律师   阅读:29[字体: ] 
核心提示:   对于合法有效的合同,业主如果想解除,必须有相关法律依据支持。根据合同法、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》等相关规定,购房人因开发商违约,可行使解除权,解除房屋买卖合同。

 近期,北京、上海各房地产开发商为了促销,纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商退房补偿差价。商品房贬值或者开发商降价销售是不是购房人退房或者要求补偿的法定事由呢?

  中国政法大学经济法研究中心副主任符启林认为,房屋买卖是一种市场行为,既然业主和开发商在自愿情况下签订了购房合同,合同一经签订便具有法律效力,双方均应全面履行合同。否则,须承担违约责任并赔偿由于违约给对方造成的损失。

  房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,无论房屋是否办理了过户手续,对当事人具有法律约束力。因此,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,这种风险应由购房人承担。

  在符启林看来,京贸国际城前一次给业主补偿差价,无论基于避免社会矛盾,还是销售策略,这都是开发商自身的权利。因此,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义补偿购房人降价前后的价格差额。

律师说法,如果业主刚刚与开发商签订了购房合同,支付了购房款,但由于可预测的风险(比如政府进一步的调控措施出台),房价很快要跌了,那么,此时购房者是否可以反悔,要看是否办妥网签:如果已经办妥网签,那么,购房合同应受法律保护;如果未办网签而不能过户的,那么业主有权起诉要求解除合同。

  对于合法有效的合同,业主如果想解除,必须有相关法律依据支持。根据合同法、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》等相关规定,购房人因开发商违约,可行使解除权,解除房屋买卖合同。

  如业主仅以降价为由要求退房,一般不会得到法院的支持。除非退房的理由是下面三条:首先是开发商违约。比如,开发商延迟交房后经催告后3个月内仍未能交房的;商品房买卖合同约定的期限内,因为出卖人的原因未能办理房屋所有权登记手续的;环境评测不合格,质量严重不合格等开发商根本违约行为。其次是开发商违规。如开发商未取得预售许可证的情况下销售;销售过程中存在价格欺诈行为,高于预售方案中报备的房价等。此外还有情势变更。因不可抗力的原因导致合同无法履行的情况下,开发商和业主均无过错,那么业主可要求退房,如因银行贷款政策变化,导致业主办不下按揭;因限购等原因导致业主不能办理购房合同网签备案等。



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