核心提示：业内人士提醒买卖双方，在签订房屋买卖合同之前，一定要充分考虑自身情况，特别是买房人，在没有绝对把握现金付款的前提下，不要听信任何人的建议或者承诺，以免违约后出现巨大损失。此外，要特别注意违约条款，违约金过高的合同一定要仔细考虑。买卖二手房过程中，买卖双方一定要当面充分沟通，一方不能到场的应该出具有公证过的委托书，让代理人到场协商，以免出现纠纷。
南京的李女士近期通过房产中介中原地产购买一套二手房，没想到却陷入了面临超百万元巨额索赔的境地。买房时她非常相信中介方，看房后第二天就向该公司支付了10万元意向金，又在没见到房主的情况下，在该公司拟定的空白合同上先签了字。但是后来她因为资金问题，没能按时支付首付款。
11月11日，李女士接到中原地产和房主的通知：该公司要求她支付10万元佣金，房主则表示过期将追究其违约责任。按合同约定，她将面临109万元的巨额索赔。 这套二手房位于邓府巷18号，即城中豪宅“长江路九号”，房子面积134平方米，还附带了一个停车位。9月28日上午，中原地产经纪人小孔带邓先生和李女士去看房，夫妇俩发现小孔居然是李女士朋友的孩子。熟人意外相逢非常高兴，买房进展也因此变得非常顺利，夫妇俩对房子比较满意，同时也接受了545万元的价格。9月29日晚7点多，邓先生夫妇依约来到中原地产华侨路店，在该公司的POS机上刷卡支付了10万元的意向金，又在约定支付10万元佣金的“居间代理服务费确认书”上签了字，即使房主没到场他们也没有在意，当天就在第一份《房地产买卖中介合同》(以下简称“合同”)上签了字。
“我们的现金不够，原本是想把现在住的一套房子卖掉，再加点钱买这套房，不过还是听了他们的建议。”邓先生说，中原地产的人说他在凯润金城的房子还会升值，卖掉可惜了，因此他们决定贷款买房。但是，第一份贷款买房的“合同”房主没有签字，因为想尽快拿到房款，房主要求房款全部现金支付。邓先生说，在买房过程中，中原地产的服务很热情，对他们遇到的各种问题都给出了解决建议。为了避开“限购令”，他们夫妇办了离婚手续，准备通过首付四成贷款六成的方式买下这套房。对于房主全现金付款的要求，他们准备先找亲戚朋友借款，等贷款下来再还钱。10月8日晚上11点多，中原地产的经理和小孔将全现金付款的第二份“合同”送到了邓先生家，他们签字后的第二天，10月9日房主终于在这份“合同”上签字了。
109万违约金 买房人进退两难
邓先生夫妇没想到的是，问题接踵而至。签完“合同”的第二天，10月9日上午，小孔终于带着他们去看现场和车位。“是立体车位，高度只有1.55米，跟之前描述的根本不一样。”邓先生说，这个车位无法满足他们的使用要求。更让他们为难的是，银行说离婚后要两个月到半年后才能贷款。之后，他们的筹款也不顺利，根本无法按合同约定的时间支付首付款和履行合同。在他们的一再要求下，“合同”签订一个星期后，中原地产终于约到了房主的妻子顾女士。他们提出了自己的资金难题，顾女士说这房子卖不卖无所谓。于是，邓先生夫妇一方面继续筹款，另一方面和中介协商能不能不买这套房了。然而，11月11日他们却接到了房主签字的“催告函”，要求他们履行合同，否则过期后将追究他们的违约责任。
此时该中介的做法则让邓先生夫妇感到震惊。“他们要我马上支付10万元佣金，才能帮我去找房主协调，否则房主会根据合同向我们索赔109万元。”他说，这家中介从来没有明确告知他们“违约条款”，这时候他们才发现这份“合同”对买房人非常不利。
记者在这份“合同”上也看到，“10月28日买房人要支付200万现金，过户后16天即拿到房产证当天要支付345万元现金，”也就是说买房人签中介合同后一个半月时间就要付清545万元的房款，此外还有约35万元的税费。在违约条款上，违约方要支付总房价20%共109万元的赔偿金。邓先生说，现在按合同约定付款肯定做不到了，但如果不买损失更大，“房子没买成还要赔100多万，实在难以接受。”
为什么会出现这样的局面呢?邓先生说，关键是他们过于相信中介方，他原本以为中原地产是一家知名中介公司，经纪人又是熟人，会为他们买房把好关，提供专业正确的建议。回顾整个买房过程，没有当面和房主充分沟通，签合同时没有仔细看违约条款，中介也没有提醒，才会签下这样对买方非常不利的合同。
房子没买成，难道真的要赔100多万吗?记者先后联系了房主丁先生和他的妻子顾女士，他们说这套房卖不卖都可以，但是这笔交易耽误了他们1个多月的时间，10万元意向金不能退，考虑到买方的损失，可以不追究109万元的违约金，至于买方和中介方之间的问题他们称管不了。同时，他们不想这笔交易再推迟，想尽快解除合同。也就是说，买方10万元意向金很难追回，如果加上10万元中介佣金，邓先生夫妇至少损失20万元。
针对这笔交易，中原地产相关负责人则一再强调，签订的“合同”没有违规违法，是经过买房人自愿签字确认的，他们只是按照合同约定执行。针对邓先生提出的问题，他们表示将尽力和房主协调，争取这笔交易顺利完成。
从法律角度看，只要合同上的签字确实是买卖双方签的，合同的签订是符合法律程序的。
违约条款方面，109万元的违约金只要是双方认可的，就符合法律程序。买方如果觉得违约金过高，可以向法院提出，法官会根据房主的实际损失酌情考虑。总的来说，在签订合同之前，买卖双方都要仔细看清各个条款，不管合同对哪一方有利，只要签字后就有法律效力，因此一定要慎重。
业内人士提醒买卖双方，在签订房屋买卖合同之前，一定要充分考虑自身情况，特别是买房人，在没有绝对把握现金付款的前提下，不要听信任何人的建议或者承诺，以免违约后出现巨大损失。此外，要特别注意违约条款，违约金过高的合同一定要仔细考虑。买卖二手房过程中，买卖双方一定要当面充分沟通，一方不能到场的应该出具有公证过的委托书，让代理人到场协商，以免出现纠纷。
