核心提示：这是房地产业内人士所共知的潜规则，是规避建设部“70/90”政策的一贯伎俩。林女士对“一房四贷”也表露出了自己的担心：“现在国家房贷开始收紧，二套房首付不低于四成。我之前贷过两套，加上这四套，就六套了。银行能贷吗？即使能贷，但首付四成，我还负担不起。”
近年来，房地产价格像脱缰的野马一路高歌，而房地产也成了吸金最猛的暴利行业。作为广东第三大城市的佛山，中心地区每平方米的房价也从不足4000元一跃到如今的动辄破万。可限购令一下，佛山的一些楼盘却出现退房潮，炒房客开始与开发商展开一场“生死”博弈。今年以来，佛山市南海区人民法院已受理了61宗因限购引发的退房纠纷案件，目前仍有案件不断起诉到法院。
城市中央的别墅诱惑
独立的私密空间，附送私家花园、游泳池。2010年4月，佛山市南海区某房地产开发公司的300多平方米别墅单位因地处城市中央、环境优美、交通便利，一经推出就受到热捧。
已贷款拥有2套住房的林女士看了之后爱不释手，但当得知该别墅必须分四个房产证出售，也就是典型的“拼接别墅”时，有些抱怨。
这是房地产业内人士所共知的潜规则，是规避建设部“70/90”政策的一贯伎俩。林女士对“一房四贷”也表露出了自己的担心：“现在国家房贷开始收紧，二套房首付不低于四成。我之前贷过两套，加上这四套，就六套了。银行能贷吗？即使能贷，但首付四成，我还负担不起。”
谁知售楼小姐立刻拿出了一打销售合同复印件给林女士看，打消了她的顾虑：“一房四证都可以做到首付二成，而且还能省下一大笔豪宅税呢。”
如此上佳的投资项目，如此优惠灵活的贷款条件，立刻坚定了林女士“入市”决心。当月11日，她与房产商签订购房确认书四份，约定以总价432.5万元价格购买了别墅一套，房款采取按揭方式。林女士应在签订确认书后三日内与开发商签订买卖合同，并于签订后二日内首付20%房款，另外80%房款通过银行贷款支付。签约后，林女士支付10万元保证金。
同期在该楼盘购买另一别墅户型的曾先生更是享受到了房产商提供的一种“轻松按揭”的贷款服务，即一成由业主首付，另外三成由开发商预先垫付（其指定的贷款公司），在办理完按揭后两年内由业主无息还清，其余六成由开发商负责向银行按揭，贷款时间为20年，业主只要提供详细资料就可以了。
而曾先生在签订《商品房买卖合同》之后立刻全额支付了首期购房款205265元，物业维修基金18552.65元。
被逼上断头台的“一房多证”
就在林女士和曾先生购房后六天，房产新政“国十条”颁布实施，明确对贷款购买第二套以上房屋的家庭的贷款条件进行严格限制，将二套以上房屋的首付比例提高到了50%以上，利率也大幅增加，甚至限制购买第三套商品房。同年6月8日，广东出台配套细则，要求严格限制购买第三套及以上住房贷款。
新政出台让林女士、曾先生等人措手不及，纷纷吃到银行的“闭门羹”。
“一房四证！银行不贷款，我们只能退房！”
“贷不了款是买家的过错，按照合同约定，我们不可能返还保证金、购房款！”
与之前4月份炒房客趋之若鹜、争抢房源的景象相比，7月的某房地产开发公司却与买家之间剑拔弩张。房贷新政无疑将房产商“一房多证”的伎俩逼上了“断头台”。
曾先生表示：“一房四证就意味着同时购入四套房，我们根本无法从银行处获得按揭贷款！”在这种情况下，同期购房者纷纷找到房产商要求退房退款，但均遭遇拒绝，无奈之下，十几名购房者将房产商告上了法庭。
在庭上，原告曾先生坚持认为，在签订购房合同时，其无法预见国家金融政策的变化。国家打压房价、停止发放第三套按揭贷款属于重大情势变更，致使原、被告均无法按照原来合同约定继续履行合同，必须解除合同。另案原告林女士也表示了相同意见。
但被告房产商代理律师则坚决否认房产新政在类似案件中可作为重大情势变更适用。他认为，限购政策出台后还有一段缓冲期，国十条的颁布时间是4月17日，而广东细则颁布时间是6月8日。所以，涉案原告在4月初购买涉案房产其申请银行按揭贷款并未受到上述国家政策的实质性影响，银行完全可以向其发放按揭贷款。
合约里暗藏陷阱
林女士、曾先生等购房人诉讼前做了充分准备，胜券在握，没想在法庭上却发现自己掉进了房产商设置的一个“合约陷阱”。
庭审时，被告房产商出示了其与林女士签订的确认书，该条款约定：若林女士未按约定交付全额首期款、物业专项维修基金及按揭等相关费用，或未按约定签订《商品房买卖合同》及其补充协议的，房产商有权解除本确认书，且保证金不予退回并可以不通知原告而将该物业另行出售。
而在曾先生作为原告的另案中，被告房产商则出示了一份双方签订的《合同补充协议》。该《合同补充协议》第二条约定，“如买受人选择以银行按揭方式支付给出卖人的，买受人须按合同第六条约定期限前往指定的银行办理银行按揭手续并提交全部所需资料，……逾期超过30日，出卖人有权要求买受人在15天内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款”，“如因买受人的原因致使买受人提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准，买受人须于出卖人发出通知之日起15日内一次性支付包括未获银行批准的按揭贷款在内的剩余房款”。
据此，被告房产商认为，对于原告不按约定向银行办理按揭贷款，或由于其自身原因全部或部分贷款申请未获银行批准的两种情况及补救措施，实际上合同双方是可以预见并已经明确约定的，原告有义务对自身的履约能力、贷款条件等作全面考虑和谨慎注意，即使出现国家房贷政策调整导致原告因自身条件不符而不能获得银行贷款的情况，原告也须一次性支付相应房款，双方的合同仍应继续履行。
林女士、曾先生等人看到合约内容时傻了眼，他们在签订这些协议时，有的根本没有注意到这些条款，有的看到了，但根本没有想到房产商是在合同里为他们挖了个“坑”。
南海法院审理后依法作出判决，判决被告返还原告林女士保证金10万元，返还曾先生已交购房款205265元和维修基金18552.65元。
法官拆解开发商违规“三大伎俩”
■法官说法
联排别墅，房产商规避政策，一房四证！买家签下购房合同，却遇房贷新政，无法取得贷款引发退房潮。是买家违约，还是房产商过错？
南海法院判决认为，被告将建筑面积90平方米以下中小套型住房以上下、左右相邻四套房屋相连作一套“别墅”的形式进行销售行为明显不当；且在合同中约定的贷款条款明显不符合在合同签订前国家对住房贷款的相关强制性规定，双方约定的四套房屋（贷款）付款条款并无实际履行可能，合同目的无法实现。
主审法官招伟妍逐一点评了开发商惯用的三大伎俩，并详细解释了导致开发商败诉的过错行为。
伎俩一：偷换概念搞“拼接”
招伟妍在案件审理中发现，在以某房地产开发公司为被告向南海法院提起诉讼的多宗案件中，被告房地产公司均以“叠加别墅”、“联排别墅”形式分别向多人同时销售该楼盘相连的四套房屋。
对此，国土资源部于2003年9月曾发文停止别墅类土地供应。其后，国务院也多次发文继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应；并明确自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。本案被告将建筑面积90平方米以下中小套型住房以上下、左右相邻四套房屋相连作一套“别墅”进行销售的行为明显不当。
伎俩二：优惠贷款引上钩
本案被告为吸引顾客，提供灵活优惠的贷款条件，违背了国家相关信贷政策规定，导致合同履行不能。
2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发文，要求各金融机构严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。
2010年1月7日，国务院办公厅发文，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40％。曾先生、林女士分别与被告同时签订四份合同买卖四套房屋，同时办理四套住房贷款首付款比例能否符合金融机构贷款风险管理要求，获取相应的购房贷款存在不确定性。
2010年4月17日，国务院发文，要求各地坚决抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。在此情况下双方约定的四套房屋（贷款）付款条款已无实际履行可能。
伎俩三：保底条款加重买方责任
被告作为房地产开发企业及合同拟定者，对土地供应类型限制、高档住房控制、住房贷款条件要求、政策调控变化比一般购房人具有更高的认知，在上述严格控制大套型住房及住房贷款政策下，以“别墅”形式向同一购房人同时销售四套房屋，并约定以按揭贷款方式分别支付各套房屋超过58%以上的购房款。在未能确定付款条款能否实际履行情况下再补充约定，要求原告未获按揭贷款的一次性支付剩余房款，明显加重对方的责任，被告以此认为原告违约的主张法院不予采纳。因此双方约定付款条款事实上无法履行，故原告曾先生请求解除合同、返还已支付款项的主张法院予以支持。
招伟妍同时指出，原告作为具有完全民事行为能力主体，在民事活动中应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及承担的义务作充分认识了解，对买卖标的状况、自身履行能力等各方面作综合考虑而签订合同。该注意义务并不因双方认知能力高低、对相关政策法规掌握熟悉程度不同得以免除。自身条件是否符合按揭贷款要求、是否能依约支付购房款是原告作为义务履行方首先应关注考虑的因素，原告分别与被告签订四份认购书及房屋买卖合同，清楚了解其购买的为四套房屋，致合同条款无法实际履行，亦存在一定过错。
重大情势变更原则应谨慎适用
■新闻观察
2010年，随着国家房贷新政、各地限购令陆续颁布，各地房地产市场受到直接冲击。商品房销售合同，特别是“一房多证”类高档住房销售违约纠纷成批出现，引起了审判机关的注意。
据南海法院统计，房产新政实施后，该院受理的因信贷政策变化引起的纠纷61件，多以成批次出现为主。起诉理由主要分为开发商不返还定金和购房者因无法获取贷款违约两种情形，有时两种情形在同一案件中并存。
法官在审理实践中发现，近期房产新政频繁出台，对房地产案件产生的最大影响在于：一是购房者因无法获取贷款要求解除合同。银行收紧贷款政策，对购房贷款采取更高的限制要求，导致第二套房以上购买者不能获取贷款，购房者遂以此理由要求解除合同，特别是在“一房多证”的高档商品房销售合同中最容易出现上述纠纷。二是房产商提前埋伏旱涝保收条款引发纠纷。在银行日益缩贷的情况下，房产商为防止购房者因无法取得贷款而单方面解除合同，往往以附加合同的形式约定“如不能向银行贷款，则以其他方式支付余款”的条款，若发生上述情况，房产商则以这些条款为由拒绝解除合同。
对于上述情形，有观点认为，由于双方已明确约定上述条款，故购房者不得因贷款政策的变动而解除合同。但房屋买卖合同涉及的标的额较大，一般情况下，购房者正是因为不能拿出巨额的购房款才进行贷款，但贷款政策变动导致其陷于资金紧张的窘局而不能支付购房款。
对此，法官是否适用情势变更的原则限制上述条款的适用，必须结合个案案情来判断。比如在现实中也存在一些购房者本身不是资金不足，而是借用贷款政策的变动来满足自己解除合同的不合理利益，这在审判实践中很难厘清，从而成为一个审判难点。
