[案情]
五星棉织有限责任公司（以下简称棉织公司）自2004年至2005年共向王某等29人借款310万元。2005年6月6日，除王某外的其他28人委托王某与棉织公司签订抵押借款协议，协议约定棉织公司以自己所有的10亩土地的使用权作抵押，双方约定该宗土地的使用权价值为327万余元。同日，王某和棉织公司到国土局办理了抵押登记手续，国土局对该10亩土地的使用权作价为82万元，在填写抵押登记申请表时，填写的抵押物为10亩土地，抵押担保金额为82万元，抵押期限为一年。2006年棉织公司宣告破产。经评估，该宗土地使用权作价210万元，李某购得该宗土地，在交付210万元的同时，李某向国土局交纳土地出让金100万元。王某等29人要求按照抵押借款协议的约定优先受偿，即以该宗土地变现价值210万元优先受偿。
[评析]
抵押权本质上是一种价值权、变现权和优先受偿权，抵押权人的最终目的不在于是否取得抵押物的实体本身，而在于获得抵押物所体现的价值，以实现债权。因此，抵押权必须通过变价如折价、出卖或拍卖等方式才能最终得以实现，而抵押权人对抵押物变现所得的价款具有优先受偿权。可见，抵押权的实现必须具备一定条件，即只有在债务人不履行债务或不完全履行债务时才具有现实性，若债权关系处于正常发展状态，债务人完全履行了债务，债权人亦受领给付，则抵押权归于消灭。因此，抵押物的价值仅在抵押权实现之时才能得以确定，在此之前，包括抵押权设定之时，抵押物的价值尚处于不确定状态。设定抵押权之时，当事人只能依据当时的市场行情作大致的判断，然而市场行情是瞬息万变，难以估测的。若抵押物价格猛跌，即使当初其价值超出债权额，亦无法担保全部债权得以实现；而以抵押的价格猛涨时，即使当初其价值低于主债权额，也可以充分保护债权人的利益。因此，要求抵押当事人在设定抵押之时即固定抵押物之价值，限制其所担保的债权额，实无必要，也不现实，更不合理。
在本案当中，王某和棉织公司签订的抵押借款协议书明确约定，“棉织公司自愿以其10亩土地的使用权作抵押，以偿还310万元的借款”，该协议是双方的真实意思表示，既没有违反法律的禁止性规定，也没有侵犯其他债权人的合法权益，因此为有效协议。该协议明确约定抵押物为10亩土地的使用权，至于约定的该宗土地使用权327万元的价格，只是双方自行约定的价格，该价格可能高于当时的市场价值，也可能低于当时的市场价值，对于抵押物本身及其实际价值并没多大影响。同样道理，在办理抵押物登记手续时，国土局对该宗土地作价82万元，该82万元也只是国土局的评估价值，与其实际价值可能存在出入，同时，如前所述，市场行情瞬息万变，难以估测，随着市场行情的变化，该宗土地价值在实现抵押权时已达到了210万元，如仍以82万元的价值让王某受偿，显然违反了《担保法》的立法本意，也侵犯了王某等人的合法权益。上述情况是抵押物升值的情况，如果该宗土地的使用权在实现抵押权时贬值了，降到了82万元以下，当然也不可能仍让王某等人以82万元的价格优先受偿，因为这是根本不可能的。
综上，王某等人应当在抵押物变现价值210万元的数额内优先受偿。
