案情
1998年8月，南京市民高某（女）从自己单位分得公有住房一套，并与住房所有权所属房产经营公司签订了公房租赁协议。当时，高某离异独身，与两任前夫共生有一儿（李男）一女（吴女），均未与其共同居住，但吴女的户口在高某处。2000年1月，高某因病去世。同年5月，未经征得吴女同意，李男以4万余元的转让价格将该公房使用权转让给胡某，房产经营公司则收取过户费5200元，并办理了公房租赁过户手续。吴女发现后，以自己对该公房拥有使用权为由向胡某提出异议，胡某即要求李男退房退款。李男退还了款项，但在重新办理公房租赁过户时却遭到房产经营公司拒绝。而胡某在从李男处取回款项后，即不再向房产经营公司交纳租金。2002年5月，房产经营公司以胡某欠租为由解除了与胡某的租赁关系，收回了该公房。2002年11月、2003年1月吴女、李男分别起诉房产经营公司，均要求房产经营公司与自己建立公房租赁关系。
我们有必要关注公房使用权特殊的财产性质。
首先需要明确，我们这里讲的公房使用权是公有制基础上，公房作为一种生活资料由国家进行分配制度的产物，是计划经济的遗存，具有明显的“中国特色”。按照与之相关的原有规章及有关地方法规、规章尤其是政策的规定和实际执行情况，公房的分配与公房租赁关系的建立与承租人的年龄、性别、职业、共同居住人等身份事项密切相关，而并不取决于承租人的意向，不取决于租赁关系所具有的双务关系；而传统民法理论中，房屋使用权或者居住权则仅仅是常见的用益物权的一种。具体到租赁关系的建立上，两者在发生原因、租赁主体、租赁期限、租赁对价等方面差异甚大。因此，公房使用权不应等同于传统民法理论中私有制基础上的房屋的使用权。
那么，我们怎么为这一现存的权利“正名”呢？笔者认为，“正名”的前提首先必须承认它独立的财产属性。目前，公房使用权基本上源于城市居民的私房拆迁和单位的分配。前者是私房所有权的转化，后者是与工作有关的福利制度，均涵盖着部分所有权的属性。而考察各地公房使用权的权利现状，我们不得不承认，公房使用权现有权能也几乎可以涵盖传统上所有权的四项权能。第一，公房使用权人对公房拥有实际控制与支配的权利，此为“占有”题中之义；第二，公房使用权人自然有合理“使用”住房的权利，这种使用一般并无“租赁期限”之约定，甚至，根据原《城市公有住房管理规定》第二十八条规定，这种“使用”已经可以发生“继承”；第三，原本意义上的公房使用权本无“收益”之权利，但随着住房制度改革的逐步推进，“禁区”早已打破，转租已不在话下，重要的是转租后公房使用权人可以获得差价；同时，遇上拆迁，公房使用权是一种直接获得独立财产补偿的权利形式，获益性质明显；而最重要的表现体现在“房改”上，以身份、职业等等不同带来的公房使用权的差异将直接造成“房改”中折抵金额的不同，这可是令许多人“垂涎”的巨大收益；第四，公房使用权人虽然不能决定公房本身的“命运”，但对于“使用权”则自有保有、转让、灭失诸般“自由”，也与“处分”有几分相似了。如此分析，我们自然应当认识到，公房使用权具备对立的财产性质。正是基于此，笔者才会在前述案例中提出“继承”的思路。
