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出租建设在农村集体土地上的房屋,租赁合同是否有效?

 [日期:2014-06-22]   来源:北京律师网  作者:首都律师   阅读:6574[字体: ] 
核心提示:建设在农村集体土地上的房屋,并非城镇房屋,故不应仅因房屋未取得相关审批手续而认定房屋租赁合同无效。双方签订的合同系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律行政法规的强制性规定,在相关管理部门对上述房屋确认是违法建筑之前,应为有效。

北京市第一中级人民法院民事判决书

 

(2013)一中民终字第5664号

 

上诉人(原审原告、反诉被告)某公司。

被上诉人(原审被告、反诉原告)刘某。

上诉人某公司因房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2013)海民初字第3271号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

某公司在一审法院起诉称:2011年6月25日,某公司与刘某签订租赁合同,刘某将某号房屋租赁给某公司。上述房屋租赁合同签订后,某公司即将第一年的租金90万元支付给刘某,并对上述房屋进行了装修及扩建。某公司支付上述房屋租金后,刘某一直无法出具正规租赁费发票给某公司,且某公司准备将住所地迁至上述房屋需刘某提供房屋产权,某公司才得知上述房屋系非法建筑,刘某根本无法提供发票,该处房屋无法进行工商注册。某公司认为,鉴于刘某提供的房屋系建于集体土地之上,而刘某为城镇居民,且无该房屋合法产权证书,相应房屋系非法建筑,双方签订的房屋租赁合同系无效合同。此外,刘某提供的房屋无法进行工商注册,其行为给某公司带来巨大损失,为维护合法权益,故诉至法院。诉讼请求:1、判令某公司与刘某签订的租赁合同无效;2、刘某赔偿某公司装修费95万元。

刘某在一审法院答辩并反诉称:不同意某公司的诉讼请求。刘某没有同意某公司扩建,刘某只认可经过其书面同意的装修部分。由于建筑没有相关审批手续,故合同应属无效。某公司由于无力经营,导致其不想承租房屋,且未缴纳2012年7月1日后的租金,故提起反诉,反诉请求:1、某公司支付自2012年7月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费,按每日2465.75元计算;2、反诉费由某公司承担。

某公司针对刘某的反诉辩称:2012年7月1日以后某公司并未使用涉案房屋,而是由刘某实际控制,故并未给刘某造成任何损失。某公司不同意刘某的反诉请求。某公司租赁刘某房屋的目的是将房屋交予某公司联系的画家使用,某公司不收取租金,而是画家每月交予某公司一幅画,承租一段时间后,刘某单独与画家达成协议,抛开某公司,故某公司无法经营下去。

一审法院经审理查明:2011年6月25日,刘某(甲方)与某公司(乙方)签订租赁合同,合同约定:甲方将某号房屋,出租给乙方作为文化基地使用(院落建筑面积约4000平方米。其中:办公用房9间,面积400平方米、双层独栋建筑5栋,每栋面积600平方米,合计3000平方米、单层独栋建筑2栋,每栋面积300平方米,合计600平方米)。出租期限为10年,起租日期2011年7月1日、出租终止日期2021年6月30日。每年租金为90万元整,付款方式,年付。第一次付租金日为合同签订日,之后付租金为每年7月1日。甲方保证出租建筑三通:通电、通水、接通网络。但其费用由乙方自行支付。甲方有责任协助乙方,在租赁期间与当地政府沟通协调关系,及配合处理不可预见的问题。甲方承诺在租赁期间租金没有递增。在保证主体建筑结构不改变的前提下,甲方配合乙方进行文化基地整体装修设计,乙方需经甲方书面同意设计方案后方可施工。在承租期间,乙方没有转租权,也不能将房屋抵押或与他人置换,由此发生的一切问题均由乙方负责,并向甲方赔偿由此造成的一切经济损失。由于在租赁期间,甲方承诺租金不递增,乙方承诺所有驻馆艺术家,每年每个艺术家无偿为甲方提供一副作品,规格不小于4平方尺。乙方保证在承租期间,在没有征得甲方同意的情况下,不私自搭建。如发生类似情况,后果由乙方自负。乙方保证按合同约定向甲方支付租金,如果发生延期1个月未支付租金,甲方按3‰向乙方收取滞纳金,超过两个月未付租金,甲方有权利收回房屋使用权。乙方保证,在承租期间,合法经营,维护当地利益。如果发生违反法律,由乙方自行承担责任。在出租期限内,甲乙双方不得无故毁约,如果发生不可抗拒的问题,如遇政府拆迁等,双方互不赔偿,合同自动解除,乙方搬出该房屋。

合同签订后,刘某将涉案房屋交付某公司使用。同年7月12日,某公司向刘某支付了2011年7月1日至2012年6月30日的租金90万元。

另查,涉案房屋所占用土地为农村集体土地,涉案房屋建设未取得相关审批手续。

一审法院认定上述事实,有双方当事人陈述及租赁合同、收据等证据在案佐证。

一审法院判决认为:本案为房屋租赁合同纠纷,涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋,并非城镇房屋,故不应仅因房屋未取得相关审批手续而认定房屋租赁合同无效。而本案本诉及反诉均基于合同无效而提出,故均应予以驳回。综上,法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定,判决:一、驳回某公司的全部诉讼请求;二、驳回刘某的全部反诉请求。

判决后,某公司不服一审法院判决,上诉至本院。要求二审法院撤销一审法院判决,将本案发回重审或者依法改判认定合同无效。上诉理由为:刘某不是某村村民,其将涉案房屋出租给某公司并收取了“租金”,该行为系集体土地使用权的非法流转行为,该行为因违反了相关法律的强制性规定而归于无效。一审法院认定该合同有效不当。请求二审法院公正处理本案。

刘某同意一审法院判决,认为无论合同是否有效,本人的权益亦应得到保障。

本院经审理查明:一审法院查明的事实属实,本院予以确认。

上述事实,有双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为:双方签订的合同系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律行政法规的强制性规定,在相关管理部门对上述房屋确认是违法建筑之前,应为有效。原审法院认定合同有效并无不当。因涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋,不应以是否取得建设工程规划许可证等作为认定合同效力的标准,另外,现无证据表明双方签订的合同存在违反《中华人民共和国土地管理法》规定的情形,故上诉人某公司认为涉案合同应当认定无效的主张,本院不予支持。一审法院判决认定合同有效适当。

综上所述,上诉人的上诉理由不能成立,上诉请求本院不予支持。原判正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审本诉案件受理费六千六百五十元,由某公司负担(已交纳)。反诉案件受理费四千零二十五元,由刘某负担(已交纳)。

二审案件受理费一万三千三百元,由某公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

 

审 判 长  牛旭云

审 判 员  刘 丽

代理审判员  刘国俊

二○一三 年 五 月 十六 日

书 记 员  明 某




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