北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第5391号
上诉人（原审原告，反诉被告）赵某。
被上诉人（原审被告，反诉原告）陈某。
上诉人赵某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵某在原审法院起诉称:
2006年7月8日我与陈某签订房屋租赁合同，约定陈某将其所有的位于北京市海淀区皇后店村182号的房屋租赁给我使用，租赁期限自2006年9月15日至2016年8月31日，面积约为260平方米（一层）。我承租上述房屋后，按时交纳房租，并投入大量资金进行装修改造，陈某只是将房屋主体盖好，门窗、装修、吊顶都是我投资建设的。2011年11月左右，西北旺镇皇后店村村民委员会张贴公告，告知皇后店村整体被列入搬迁腾退范围，并告知腾退人是北京市海淀区西北旺镇皇后店村村民委员会、腾退实施人为永创兴业（北京）置业有限公司，腾退范围内的宅基地使用权人、房屋所有权人及村域范围内各类房屋附属物的占用、使用人为被腾退人。因租赁合同期限为10年，我为了长期使用，投入了几十万的资金用于装修和装饰，现由于房屋将被拆除，装修损失、搬迁损失应当属于赔偿范围。我多次就赔偿事宜与陈某协商均未果，故诉至法院。现诉讼请求：1、解除双方的租赁合同；2、陈某赔偿我装修、设备、附属物的损失23677元；3、陈某赔偿我搬家补助费10 161.6元、空调移机费1600元、固定电话移机费235元；4、陈某赔偿我停产停业补助费88 900元；5、陈某赔偿我提前搬家奖、工程配合奖、提前腾地奖，共计277 020元。本诉诉讼费由陈某承担。
陈某在原审法院起诉称:
双方签订的租赁合同已经解除了，因赵某违反合同约定，没有经过我方的书面同意将房屋擅自转租给他人，并拆除了房屋的承重墙。按照合同法的规定，我方已经书面通知赵某解除租赁合同了，该通知已经于2011年12月30日签收了，并未提出异议。故双方的合同已经解除了。根据双方的合同约定，合同解除以后，装饰装修赵某不收回，出租房屋如遇拆迁，双方均不承担违约责任。根据海淀区西北旺镇皇后店村的拆迁政策，赵某并不具备享受停产停业补助及搬迁补助资格，他也不是实际经营人，也没有营业执照，且诉讼期间，涉案房屋已被拆除，赵某仍然提出评估申请，是用此手段来拖延拆迁时间，故赵某现在起诉没有事实与法律依据。另赵某违反合同约定，将承租房屋的承重墙拆除，给我造成了经济损失。现我方提出反诉。反诉请求：1、判令赵某赔偿陈某违反合同约定拆除房屋承重墙造成的损失20 000元、公证费5000元；2、判令赵某向陈某赔偿违约金5000元（依据合同赵某转租且拆除承重墙，属于违约）。反诉费由赵某承担。
赵某针对陈某的反诉答辩称：关于反诉损失，需要陈某举证证明承重墙的具体指向及是否是我方拆毁；关于违约金，陈某是根据合同第14条的约定，但该条规定的是陈某的单方解除权，有2年诉讼时效的要求，现已过诉讼时效，其是2008年知道的拆除承重墙，是于2011年12月13日向我方发出解除合同函件，是在我方提起诉讼之后发出的。
原审法院经审理查明：位于北京市海淀区西北旺镇皇后店村182号院内有面积约260平米平房，勾连搭结构，登记房主原为陈启升，陈某系陈启升之子。2006年7月8日赵某与陈某签订房屋租赁合同，赵某承租一层平房，租期2006年9月15日至2016年8月31日，合同约定赵某可以对房屋进行装饰装修或添置新物；赵某在征得陈某书面同意后可以将房屋转租；赵某擅自改变房屋主体结构或将房屋擅自转租他人陈某可以单方解除合同；房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，双方对终止合同互不承担违约责任。
赵某承租房屋后，对承租房屋的结构进行部分改造，除本人使用部分房屋及陈某营业执照进行食品经营，另将门脸房转租给他人。陈某称赵某转租及改造房屋系本人2008年1月回来看房屋时才发现，未征得本人同意，并主张2008年1月发现上述情况后曾数次口头提出终止合同，但并未就此提供证据。
另2011年11月皇后店村集体土地宅基地腾退正式启动，属于新农村改造性质，其中宅基地腾退系针对集体组织宅基地权利人进行腾退的相关补偿与安置，相关公开信及公告提前在该村公示。2011年12月11日，腾退实施方永创兴业（北京）置业有限公司与被腾退人陈某签订腾退补偿协议，被安置人为陈某及亲属王霞、陈羽宁，根据协议陈某应获得地上物房屋及附属物补偿、搬家补助、分体空调移机、固定电话移机、有线电视撤装、停产停业补助、提前搬家奖、支持工程配合奖、提前腾地奖、未建违章特殊奖（或二层拆除补助费）等经济补偿。其中停产停业补助为88 900元（拆迁档案登记执照为陈某百货商店），房屋及附属物补偿中装修、设备及附属物重置成新价为24 356元，空调移机费4台共计1600元，有线电视撤装费300元。赵某主张对房屋进行改造存在投入，但因无法进行鉴定，法院根据腾退补偿协议中房屋及附属物补偿明细进行核对，双方对赵某投入内容主张不一，赵某主张除渗水井与化粪池外均为本人装修添附，但并未提供相应证据；陈某认可其中雨阳篷（360元）、防护栏（720元）、外贴墙（4770元）、卷帘门（4950元）、广告牌（2000元）系赵某进行施工投入。就赵某主张空调移机费及固定电话移机费，陈某主张固定电话原本就有，空调虽认可系赵某安装，但主张因安装空调本人丧失获得暖气转移费用补偿的机会。
陈某于2011年12月29日向赵某邮寄《合同解除告知函》，函中解除合同理由为赵某自2008年1月擅自转租房屋，经多次警告无效及房屋列入拆迁范围根据合同约定陈某有权解除合同，房主已经于2011年12月10日与当地拆迁办公室签署同意拆迁协议。当日陈某又向赵某转租户邮寄《房屋拆迁搬离告知函》共4份，函中通知搬离理由为房主已经于2011年12月10日与当地拆迁办公室签署同意拆迁协议，该房屋进入拆迁实质阶段。该5份函件均由北京市海淀区公证处公证，陈某支付公证费5000元。2012年3月，涉诉房屋已经被有关部门拆除。
上述事实，有双方当事人陈述、宅基地申请表、建筑施工证、房屋租赁合同、现场照片、公证书、公证费票据、地区新农村改造腾退相关公开信、公告及腾退规则、182号院腾退补偿协议、腾退评估结果及明细、北京华银建设工程咨询有限公司终止鉴定工作的函等证据在案佐证。
原审法院判决认为：公民应根据诚实信用原则为合同权利、义务。因客观原因致使合同不能履行或合同目的不能实现时，当事人可以解除合同。本案赵某承租陈某房屋，双方签订书面租赁合同，双方形成租赁合同关系，因涉诉房屋所在地区皇后店村于2011年11月启动集体土地宅基地腾退工作，2011年12月11日，腾退实施方永创兴业（北京）置业有限公司与被腾退人陈某签订腾退补偿协议，故本案双方不具备继续履行合同的客观基础，房屋租赁合同应予以解除。租赁合同约定房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，双方对终止合同互不承担违约责任。因赵某承租房屋期间对房屋进行部分改造，而陈某在签署腾退补偿协议后，针对装修、附属物获得经济补偿，故根据公平原则拆迁中针对实物损失对应补偿中含有赵某投入的内容应归赵某所有。现赵某未能就补偿明细中属于其投入的内容提供相应证据，故法院根据陈某认可赵某进行施工投入雨阳篷（360元）、防护栏（720元）、外贴墙（4770元）、卷帘门（4950元）、广告牌（2000元），确认陈某应给付赵某对应补偿款项。就赵某主张空调移机费1600元，因空调系赵某安装，法院对该部分费用予以支持；就固定电话移机费235元，因赵某不能提供固定电话系本人安装的相应证据，故法院对此不予支持。就赵某要求停产停业补助费一项，赵某不属于被安置人，拆迁补偿登记未使用赵某营业执照，故拆迁补偿中停产停业损失补偿88 900元不应全款给付赵某，但考虑拆迁行为客观给双方经营（如租赁、买卖等经营行为）都带来一定损失，故法院酌情认定陈某给付赵某停产停业损失25 000元。就赵某要求搬家补助费、提前搬家奖、工程配合奖、提前腾地奖等项，因该地区拆迁为新农村改造性质，宅基地腾退系针对集体组织宅基地权利人进行腾退的相关补偿与安置，赵某不属于宅基地使用权利人，亦不属于腾退协议被安置人，故对应诉请缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
就陈某要求赵某赔偿拆除房屋承重墙造成的损失20 000元一节，该房屋在拆迁前一直由赵某承租使用，陈某亦作为被腾退人签订拆迁协议享受拆迁补偿利益，故赵某对房屋结构的改变未对陈某造成损失，该项诉请法院不予支持。就陈某向赵某邮寄《合同解除告知函》及向赵某转租户邮寄《房屋拆迁搬离告知函》支付公证费用5000元一节，系双方在合同履行过程中发生矛盾所致，故由双方分担上述费用，法院酌情认定赵某承担2500元。而双方合同之解除，系因当地新农村改造拆迁所致合同无法继续履行，双方对此均不承担过错责任，陈某主张因赵某改变房屋结构及擅自转租而解除合同，但陈某主张发现上述行为的时间为2008年1月，发出解除合同通知的时间为2011年12月本人签订拆迁协议后，时间上缺乏关联性，双方之前亦未见履行合同导致相关诉讼或其他纠纷发生，故该理由法院不予采信，现陈某要求赵某支付违约金5000元之诉讼请求缺乏事实与法律依据，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除赵某与陈某于二○○六年七月八日签订的关于本市海淀区西北旺镇皇后店村一百八十二号的房屋租赁合同；二、陈某于本判决生效后七日内给付赵某装修、添附补偿款一万二千八百元、空调移机费一千六百元、停业损失二万五千元，以上共计三万九千四百元；三、赵某于本判决生效后七日内给付陈某公证费二千五百元；四、驳回赵某的其他诉讼请求；五、驳回陈某的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
赵某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项，将本案发回重审或在查明事实的基础上依法改判。2、一、二审诉讼费用由陈某承担。上诉理由：1、一审判决第三项要求我给付陈某公证费2500元没有事实及法律依据。2、在诉讼过程中，陈某与拆迁办协作实施了非法强制拆除，致使诉争房屋无法评估鉴定，我因此遭受的损失应当由陈某承担。3、一审法院判决第二项判决的装修损失、停产停业损失明显过低。陈某同意原判。
本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为：赵某与陈某所签订的租赁合同中约定房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，双方终止合同互不承担违约责任。现诉争房屋所在地区启动集体土地宅基地腾退工作，被腾退人陈某与腾退方签订了腾退补偿协议。基于此，双方所签租赁合同应予解除。原审法院根据公平原则及本案事实酌情所作处理并无不当。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七千三百二十三元九角，由赵某负担六千五百二十三元九角（已交纳）；由陈某负担八百元（本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费五百五十元，由陈某负担五百元（已交纳）；由赵某负担五十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七千八百七十三元九角，由赵某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 万丽丽
代理审判员 刘 磊
二○一三年四月十八日
书 记 员 朱文君
书 记 员 索 彤
