北京市第三中级人民法院
民事判决书
(2014)三中民终字第03235号
上诉人（原审原告）许跃财。
被上诉人（原审被告）于秀芹。
被上诉人（原审被告）曹仕龙。
被上诉人（原审被告）曹胜平。
被上诉人（原审被告）王继军。
被上诉人（原审被告）王兴佳。
上诉人许跃财因与被上诉人于秀芹、曹仕龙、曹胜平、王继军、王兴佳农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2013）平民初字第1960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许跃财及其委托代理人张贵忠、五被上诉人共同委托代理人宁振国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年3月，许跃财起诉至原审法院称：1992年我因急于归还家庭债务，将自有的平谷区×号房屋卖给曹宗友（已故），即于秀芹之夫、曹仕龙、曹胜平之父，上述人员均不是胜利街村村民。曹宗友购买我房屋时为城镇户口，无权使用胜利街村集体所有的宅基地。曹宗友病故后，其购买的房屋由其继承人使用。现我因无房居住，并得知与曹宗友的房屋买卖合同违反了法律、法规的强制性规定，故起诉要求判令我与曹宗友的房屋买卖协议无效，于秀芹、曹仕龙、曹胜平、王继军、王兴佳将房屋返还给我。
于秀芹、曹仕龙、曹胜平、王继军、王兴佳共同辩称：1.曹宗友与许跃财达成的房屋买卖协议是双方协商一致的结果，合法有效。许跃财在房屋买卖20年后，受利益驱使，意图反悔系违约行为，不应得到支持；2.双方房屋买卖手续完备，有胜利街村委会的盖章和平谷镇政府的批示，并缴纳了契税、管理费，现平谷镇政府再次出具证明，对房屋批示予以确认，协议合法有效；3.双方当事人的身份情况已发生变化，许跃财现已为非农业户口，已经丧失主张返还农村宅基地的主体资格，且曹仕龙于购买房屋后已将户口迁至涉案房屋；4.本案发生的时间在1997年5月6日国务院发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年12月24日发布的《关于深化改革严格土地管理法规的通知》、新修订的土地管理法之前，在上述规定前，尚无国家政策明确规定不准许购买农村房屋，故法院应驳回许跃财的诉讼请求。
原审法院经审理认为：原国家土地管理局（1990）国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。1998年8月29日修订的并于1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》之前规定城镇非农业户口居民经过审批可以使用集体土地建造房屋，施行后将城镇非农业户口居民使用集体土地的权限废除。国务院办公厅在1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
本案中，曹宗友购买许跃财的房屋，经平谷镇胜利街村委会同意，后经平谷镇人民政府批准，并确定了宅基地使用面积，双方业已缴纳了契税等相关费用，履行了相关手续，不属于“以其他形式非法转让土地”的违法行为。而双方买卖房屋的时间发生在1992年7月，先于1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》、国务院办公厅在1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，因此，双方的买卖行为不违反当时的法律规定，应认定双方的房屋买卖合同有效。另外，在双方签订房屋买卖合同之前，曹宗友之女曹晓华即到涉案房屋所在村与其丈夫王继军居住，在曹宗友死亡后，其继承人于秀芹、曹仕龙、曹胜平、曹晓华占有、使用涉案房屋，而曹晓华户口在涉案房屋所在地集体经济组织，其作为曹宗友的法定继承人，未进行继承即死亡，其丈夫王继军、女儿王兴佳作为其法定继承人，依法享有涉案房屋的继承权，且王继军、王兴佳的户口及居住地均在涉案房屋所在地，其二人亦有使用该村的宅基地的权利。据此，原审法院于2013年12月判决如下：驳回许跃财要求确认与曹宗友的房屋买卖协议无效，于秀芹、曹仕龙、曹胜平、王继军、王兴佳返还房屋的诉讼请求。
判决后，许跃财不服，持起诉事实和理由上诉至本院，认为原审判决事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或直接改判并支持其全部诉讼请求。于秀芹、曹仕龙、曹胜平、王继军、王兴佳同意原审判决。
经审理查明：涉案房屋坐落于北京市平谷区×号，该宅基地系1985年因平谷第二小学扩建搬迁时，由平谷镇胜利街村委会安排给许跃财使用。同年许跃财建设房屋。1992年7月27日，原平谷县平谷镇人民政府出具《买卖房屋批示》，写明：胜利街曹宗友，根据你购买许跃才房屋的申请，经乡政府审查，符合买房并将宅基地转移给你使用的条件，予以批准。宅基面积为东西宽壹拾捌米，南北长壹拾肆米伍，合0.39亩。接此通知后可办理买卖手续。同日，许跃财与曹宗友签订买卖田房草契，将涉案房屋卖与曹宗友，胜利街村委会签章。同年7月28日，曹宗友向平谷镇胜利街村经济合作社缴纳买房管理费1000元、自来水管道300元及宅基地使用权变更管理费50元，许跃财向原平谷县城关乡财政所缴纳宅基地变更管理费100元，8月4日，曹宗友缴纳契税480元、工本费50元，收款部门均开具了收据，同日，平谷县平谷镇财政所开具了印契。买房后，曹宗友与于秀芹夫妇在此居住。1995年农历6月15日，曹宗友去世，其继承人未对房屋进行分割。
另查明，于秀芹、曹宗友夫妻共生育二女一子，长女曹胜平、次女曹晓华，子曹仕龙。曹宗友生前未立遗嘱，故其在去世后，于秀芹、曹胜平、曹晓华，曹仕龙均有权继承其遗产，该四人作为法定继承人共同享有该房屋。王继军原系胜利街村农民，于1982年4月中旬顶替母亲参加工作，1990年10月25日，曹晓华与王继军结婚，成为胜利街村农民，二人婚后生育一女王兴佳。1994年6月28日，曹晓华转为非农业户口，1997年4月20日，曹晓华去世。1998年8月14日和2007年12月8日，曹仕龙、于秀芹分别将户口迁至涉案房屋，后迁出。2003年，许跃财由农业户口转为非农业户口。
许跃财曾在2012年3月21日诉至法院，要求判令其与曹宗友签订的房屋买卖协议无效，于秀芹、曹仕龙、曹胜平返还房屋。法院判决于秀芹、曹仕龙、曹胜平于判决生效后一百八十日内向许跃财返还坐落于北京市平谷区×号房屋；驳回许跃财其他诉讼请求。判决后于秀芹、曹仕龙、曹胜平不服，上诉至北京市第二中级人民法院，该院认为原审判决认定事实不清，程序有误，裁定撤销了（2012）平民初字第02008号民事判决，发回重审。在本案审理过程中，法院依法追加曹晓华之夫王继军、之女王兴佳为本案被告。
上述事实，有当事人陈述，胜利街村委会证明，曹晓华、王继军、王兴佳户口簿及证明，曹仕龙户口簿，房屋买卖契约、平谷镇人民政府批示、契税、收据、平谷镇政府证明、调查笔录，（2012）平民初字第02008号民事判决书及诉讼卷宗材料，北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第17439号民事裁定书等证据材料，在案作证。
本院认为：根据庭审查明的事实可以看出，涉案房屋买卖协议订立于1992年7月27日，并不违反当时的法律法规，并经村委会、镇政府批准，履行了相关手续，也符合当时的历史现实。同时，涉案买房协议距本案争议发生之日也已近19年8个月之久，作为房屋买卖协议当事人之一的曹宗友现已亡故，涉案房屋现处于其法定继承人于秀芹、曹胜平、曹晓华，曹仕龙共同占有。作为曹宗友继承人之一的曹晓华（曹宗友之女）现已亡故，其生前户口也曾在涉案房屋所在地集体经济组织。曹晓华亡故后，对于其父所留财产的相关权利应由其夫王继军、其女王兴佳承继，王继军、王兴佳的户口目前也均在胜利街村；在这种情况下，王继军、王兴佳除对涉案房屋享有继承权外，还同样享有涉案房屋所在宅基地的使用权。原审法院据此驳回许跃财的诉讼请求，并无不当。
综上，许跃财提出的上诉请求，本院不予支持；原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费800元，由许跃财负担（已交纳）；二审案件受理费800元，由许跃财负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
代理审判员 王 黎
代理审判员 杨 夏
二〇一四年三月二十日
书 记 员 史晓霞
北京市第三中级人民法院
民事判决书
(2014)三中民终字第03235号
上诉人（原审原告）许跃财。
被上诉人（原审被告）于秀芹。
被上诉人（原审被告）曹仕龙。
被上诉人（原审被告）曹胜平。
被上诉人（原审被告）王继军。
被上诉人（原审被告）王兴佳。
上诉人许跃财因与被上诉人于秀芹、曹仕龙、曹胜平、王继军、王兴佳农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2013）平民初字第1960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许跃财及其委托代理人张贵忠、五被上诉人共同委托代理人宁振国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年3月，许跃财起诉至原审法院称：1992年我因急于归还家庭债务，将自有的平谷区×号房屋卖给曹宗友（已故），即于秀芹之夫、曹仕龙、曹胜平之父，上述人员均不是胜利街村村民。曹宗友购买我房屋时为城镇户口，无权使用胜利街村集体所有的宅基地。曹宗友病故后，其购买的房屋由其继承人使用。现我因无房居住，并得知与曹宗友的房屋买卖合同违反了法律、法规的强制性规定，故起诉要求判令我与曹宗友的房屋买卖协议无效，于秀芹、曹仕龙、曹胜平、王继军、王兴佳将房屋返还给我。
于秀芹、曹仕龙、曹胜平、王继军、王兴佳共同辩称：1.曹宗友与许跃财达成的房屋买卖协议是双方协商一致的结果，合法有效。许跃财在房屋买卖20年后，受利益驱使，意图反悔系违约行为，不应得到支持；2.双方房屋买卖手续完备，有胜利街村委会的盖章和平谷镇政府的批示，并缴纳了契税、管理费，现平谷镇政府再次出具证明，对房屋批示予以确认，协议合法有效；3.双方当事人的身份情况已发生变化，许跃财现已为非农业户口，已经丧失主张返还农村宅基地的主体资格，且曹仕龙于购买房屋后已将户口迁至涉案房屋；4.本案发生的时间在1997年5月6日国务院发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年12月24日发布的《关于深化改革严格土地管理法规的通知》、新修订的土地管理法之前，在上述规定前，尚无国家政策明确规定不准许购买农村房屋，故法院应驳回许跃财的诉讼请求。
原审法院经审理认为：原国家土地管理局（1990）国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。1998年8月29日修订的并于1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》之前规定城镇非农业户口居民经过审批可以使用集体土地建造房屋，施行后将城镇非农业户口居民使用集体土地的权限废除。国务院办公厅在1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
本案中，曹宗友购买许跃财的房屋，经平谷镇胜利街村委会同意，后经平谷镇人民政府批准，并确定了宅基地使用面积，双方业已缴纳了契税等相关费用，履行了相关手续，不属于“以其他形式非法转让土地”的违法行为。而双方买卖房屋的时间发生在1992年7月，先于1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》、国务院办公厅在1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，因此，双方的买卖行为不违反当时的法律规定，应认定双方的房屋买卖合同有效。另外，在双方签订房屋买卖合同之前，曹宗友之女曹晓华即到涉案房屋所在村与其丈夫王继军居住，在曹宗友死亡后，其继承人于秀芹、曹仕龙、曹胜平、曹晓华占有、使用涉案房屋，而曹晓华户口在涉案房屋所在地集体经济组织，其作为曹宗友的法定继承人，未进行继承即死亡，其丈夫王继军、女儿王兴佳作为其法定继承人，依法享有涉案房屋的继承权，且王继军、王兴佳的户口及居住地均在涉案房屋所在地，其二人亦有使用该村的宅基地的权利。据此，原审法院于2013年12月判决如下：驳回许跃财要求确认与曹宗友的房屋买卖协议无效，于秀芹、曹仕龙、曹胜平、王继军、王兴佳返还房屋的诉讼请求。
判决后，许跃财不服，持起诉事实和理由上诉至本院，认为原审判决事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或直接改判并支持其全部诉讼请求。于秀芹、曹仕龙、曹胜平、王继军、王兴佳同意原审判决。
经审理查明：涉案房屋坐落于北京市平谷区×号，该宅基地系1985年因平谷第二小学扩建搬迁时，由平谷镇胜利街村委会安排给许跃财使用。同年许跃财建设房屋。1992年7月27日，原平谷县平谷镇人民政府出具《买卖房屋批示》，写明：胜利街曹宗友，根据你购买许跃才房屋的申请，经乡政府审查，符合买房并将宅基地转移给你使用的条件，予以批准。宅基面积为东西宽壹拾捌米，南北长壹拾肆米伍，合0.39亩。接此通知后可办理买卖手续。同日，许跃财与曹宗友签订买卖田房草契，将涉案房屋卖与曹宗友，胜利街村委会签章。同年7月28日，曹宗友向平谷镇胜利街村经济合作社缴纳买房管理费1000元、自来水管道300元及宅基地使用权变更管理费50元，许跃财向原平谷县城关乡财政所缴纳宅基地变更管理费100元，8月4日，曹宗友缴纳契税480元、工本费50元，收款部门均开具了收据，同日，平谷县平谷镇财政所开具了印契。买房后，曹宗友与于秀芹夫妇在此居住。1995年农历6月15日，曹宗友去世，其继承人未对房屋进行分割。
另查明，于秀芹、曹宗友夫妻共生育二女一子，长女曹胜平、次女曹晓华，子曹仕龙。曹宗友生前未立遗嘱，故其在去世后，于秀芹、曹胜平、曹晓华，曹仕龙均有权继承其遗产，该四人作为法定继承人共同享有该房屋。王继军原系胜利街村农民，于1982年4月中旬顶替母亲参加工作，1990年10月25日，曹晓华与王继军结婚，成为胜利街村农民，二人婚后生育一女王兴佳。1994年6月28日，曹晓华转为非农业户口，1997年4月20日，曹晓华去世。1998年8月14日和2007年12月8日，曹仕龙、于秀芹分别将户口迁至涉案房屋，后迁出。2003年，许跃财由农业户口转为非农业户口。
许跃财曾在2012年3月21日诉至法院，要求判令其与曹宗友签订的房屋买卖协议无效，于秀芹、曹仕龙、曹胜平返还房屋。法院判决于秀芹、曹仕龙、曹胜平于判决生效后一百八十日内向许跃财返还坐落于北京市平谷区×号房屋；驳回许跃财其他诉讼请求。判决后于秀芹、曹仕龙、曹胜平不服，上诉至北京市第二中级人民法院，该院认为原审判决认定事实不清，程序有误，裁定撤销了（2012）平民初字第02008号民事判决，发回重审。在本案审理过程中，法院依法追加曹晓华之夫王继军、之女王兴佳为本案被告。
上述事实，有当事人陈述，胜利街村委会证明，曹晓华、王继军、王兴佳户口簿及证明，曹仕龙户口簿，房屋买卖契约、平谷镇人民政府批示、契税、收据、平谷镇政府证明、调查笔录，（2012）平民初字第02008号民事判决书及诉讼卷宗材料，北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第17439号民事裁定书等证据材料，在案作证。
本院认为：根据庭审查明的事实可以看出，涉案房屋买卖协议订立于1992年7月27日，并不违反当时的法律法规，并经村委会、镇政府批准，履行了相关手续，也符合当时的历史现实。同时，涉案买房协议距本案争议发生之日也已近19年8个月之久，作为房屋买卖协议当事人之一的曹宗友现已亡故，涉案房屋现处于其法定继承人于秀芹、曹胜平、曹晓华，曹仕龙共同占有。作为曹宗友继承人之一的曹晓华（曹宗友之女）现已亡故，其生前户口也曾在涉案房屋所在地集体经济组织。曹晓华亡故后，对于其父所留财产的相关权利应由其夫王继军、其女王兴佳承继，王继军、王兴佳的户口目前也均在胜利街村；在这种情况下，王继军、王兴佳除对涉案房屋享有继承权外，还同样享有涉案房屋所在宅基地的使用权。原审法院据此驳回许跃财的诉讼请求，并无不当。
综上，许跃财提出的上诉请求，本院不予支持；原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费800元，由许跃财负担（已交纳）；二审案件受理费800元，由许跃财负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
代理审判员 王 黎
代理审判员 杨 夏
二〇一四年三月二十日
书 记 员 史晓霞
