案例
吴家康是连云港康鹏房地产开发有限公司（以下简称康鹏公司）的董事长，2007年4月，康鹏公司开始建设连云港康鹏商务中心（以下简称康鹏商务中心）项目。“康鹏商务中心的位置非常好，作为港口的地标性建筑，还被列为2007年连云港市十大重点工程之一。”吴家康说。但是2008年年初，由于受到金融危机的影响，房地产市场低迷，康鹏公司陷入资金困境。
为了筹措资金，2008年年初，康鹏公司与连云港市鹊桥担保有限公司（以下简称鹊桥担保公司）签订了委托借款协议。
吴家康介绍，根据双方签订的协议约定，康鹏公司因经营所需的资金，由鹊桥担保公司代为办理借款，并由该公司提供担保。其具体模式为，由康鹏公司与鹊桥担保公司及借款人签订一份三方借款合同。其中，康鹏公司作为借款人，鹊桥担保公司作为担保人，为康鹏公司提供民间借贷。
协议规定，由出借人付款至鹊桥担保公司，再由其将所借款项转给康鹏公司。康鹏公司除按合同约定的时间偿还本金外，还需按年利率12%的比例向出借人支付利息。康鹏公司还款时需将本金利息一并付至鹊桥担保公司，由其再转给出借人。
双方还约定，康鹏公司需按借款总额的30%为标准，向鹊桥担保公司支付利息（向出借人支付的12%）、中介费、担保费等费用。
此外，康鹏公司须将自己名下的康鹏商务中心抵押给鹊桥担保公司，为其提供反担保。如果一旦康鹏公司未按约定还本付息，将以康鹏商务中心抵偿给鹊桥担保公司。
2008年5月，康鹏商务中心主体完工，同时开始销售该房产。根据康鹏公司提供的资料，截止到2010年5月已销售住宅202套。而正在楼盘销售之际，2010年9月，康鹏公司与鹊桥担保公司就还款数额问题产生了争议。
康鹏公司主张，从2008年1月至2009年10月27日止，该公司共收到鹊桥担保公司转来借款2668万元。而自2009年1月起，康鹏公司所建康鹏大厦大部分售楼款都还了鹊桥公司借款。至2010年10月底，还给鹊桥公司的借款不低于2608万元。
鹊桥担保公司则声称，借款到期后康鹏公司尚欠本金3746余万元没有偿还，鹊桥担保公司代替康鹏公司偿还了借款并支付了利息，康鹏公司还应该偿还其本金、利息，违约金等费用共计5100万元。
几经协商无果后，鹊桥担保公司又向连云港中院执行局提出执行抵押物申请，请求法院执行拍卖、变卖康鹏公司的抵押财产以偿还债务。
法院意见
连云港中院依据《物权法》195条的规定作出了裁定，准许鹊桥公司对康鹏公司抵押财产折卖，变卖的执行以收取4125万元，其中本金3764万元、利息316万元。
康鹏公司对此裁定表示不服，已于近日向连云港中院提交申诉书。
法律依据
《物权法》第195条规定抵押权非诉执行制度。
《物权法》第195条的规定，如果债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的所得的价款优先受偿。倘若抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议，则抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。该法条的本意在于简化抵押权的实现程序，使抵押权实现成本低，效率高。鉴于此该法条被法律界人士认为是《物权法》中最大亮点之一。
虽然《物权法》第195条赋予了抵押权人直接申请法院强制执行的权利，但是《民事诉讼法》和最高人民法院的司法解释，对此问题并未作出配套的程序性规定。
而根据现行法律，非公机关制定的文书如合同、还款协议等，是不得作为执行依据。如果抵押权人依据《物权法》的规定请求实现抵押权时，仅能提供抵押合同等，无法提供具有强制执行力的法律文书，而抵押合同并不属于执行依据。如果径行拍卖、变卖抵押财产，缺乏执行依据。
