案情介绍
2009年3月15日，张某与百佳房地产营销代理有限公司签订房地产经纪合同一份，委托百佳公司为中介公司，购买李某位于桃花镇住房一套，合同中对双方的权利义务及违约责任进行了约定，百佳公司完成委托事项后，张某给予公司中介费2000元整。2009年3月15日，张某与李某签订存量房买卖合同及补充协议一份，约定张某给予13万购房款后，李某将钥匙及拆迁通知书交给张某，就在张某搬进房屋后，法院的一张查封令对该房屋进行查封。张某遂起诉至法院，要求百佳公司支付违约金并赔偿损失共计15万元。
法官释法
本案中，双方当事人争议的焦点在于居间人百佳公司是否故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。法院在审理当中，原告方张某承认在买房时已知该房为拆迁房并与对方签订了补充协议，且百佳公司在带领张某看房时，未见房屋上有法院的封条，从这点上说百佳公司并未隐瞒相关情况，也尽到了告知的义务，法院判决驳回原告诉讼请求。
本案是一起典型的居间合同纠纷，如何认定居间人的据实告知义务，是本类案件争议的焦点。所谓居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。我国《合同法》第425条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。
笔者认为，在居间合同中，居间人主要承担两个义务：一是居间人在提供相关订约信息时，应当对该信息进行审查，此种审查应是一种谨慎、勤勉的义务，而非权利瑕疵保证责任，即合理审查义务，也就是在自身能力范围内提供真实信息，按照常识能够判断信息是否为虚假信息。如果该信息的判断需要借用一定的技术手段，对于居间人来说即使投入巨大成本也未必能够明确判断，比如该案中拆迁安置房在房产登记部门无法查询房屋查封的事实，而将这种义务分配给居间人，与居间人得到的报酬相比，是不公平的。二是居间人将自己审核查明的事实据实报告给委托人，委托人顺利签约，居间人即完成居间义务，委托人支付报酬，居间合同即完成，对于委托人与第三人订立合同的履行情况则不负有担保或者监督的义务。
法官提醒
委托人与居间人签订居间合同时要注意两点：一是要审查居间人的资质，即居间人是否具有从事相关服务的资质，这些可以通过居间人提供的营业执照等信息初步查证，以防所托非人；二是在与居间人签订居间合同时，要详细约定委托事项及居间报酬，根据《合同法》第426条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；第427条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
