中介公司将买家告上法庭
居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。所谓居间合同,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者是提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。
作为本案中的居间人,原告方鑫尊房地产经纪有限责任公司(简称鑫尊公司)在起诉书中称,该公司于2010年12月9日居间服务促成了被告王某与房屋出卖方许某(本案中第三方)签订了北京海淀区小南庄某房屋的房屋买卖合同,同时他们与被告王某及第三方许某签订了《房屋买卖居间服务合同》(简称居间合同),依照居间合同约定,被告应支付给原告中介费7万元。但合同签订后,王某一直拒不支付佣金,鑫尊公司认为王某的行为严重侵害了自己的合法权益,于是向法院提起诉讼,要求王某支付居间服务费7万元。
鑫尊公司同时提出,按照他们所签订的居间合同中规定,买卖房屋不按约定支付佣金的,应按日计算向居间人支付约定佣金总额千分之五的违约金,因此要求被告王某按照合同向鑫尊公司支付违约金(自2010年12月9日至实际支付日,按照千分之五计算,暂计算至2011年3月22日)35700元。
居间合同造假?
鑫尊公司的诉讼请求遭到被告王某的反对,反对的原因正是居间合同中第三方的签字是伪造的。
王某的代理律师认为,鑫尊公司的行为是合同诈骗行为,居间合同中房屋出卖方许某的签字是该公司伪造的。许某本人也确定自己并未签署过该合同。
同时,王某的代理律师称,原告鑫尊公司并没有善意的履行合同中所规定的居间义务,且其中部分条款模糊概念,导致买卖双方一直对房屋的解押及付款的先后顺序有所争议,将房屋买卖事宜拖至今年2月,北京市限制购房政策出台后,被告王某因不符合政策规定的购房条件而无法办理房屋过户手续,他与出卖方之间的买卖合同未成交。由于买卖双方的目的在于房屋的成交,鑫尊公司提供的只是居间介绍,因为他们并没有促成买卖合同的成立,因此不同意支付鑫尊公司所说的中介费。
鉴定结果:签字系伪造
由于原被告双方争议的焦点在于居间合同的真伪,法庭曾征得双方及第三方许某的同意后,请专业的鉴定公司对该合同上的签名进行鉴定。
庭审中,当法官宣读鉴定结果,鑫尊公司提供的居间合同中第三方许某的签名并非其本人签名。原被告及第三方的代理律师都对此没有异议。
原告代理律师认为,没有卖方签字的合同属于有瑕疵,不应影响该合同的法律效力,即使签字不是许某本人,鑫尊公司已经促成双方房屋买卖的成立,王某应当支付居间费用。
宣判:居间合同不成立
该合议庭认为,居间合同的成立要体现三方意愿,本案中由于缺少第三方的意愿,该居间合同不成立,对三方无约束效力。
同时,法院认为,鉴于被告王某与第三方签订的房屋买卖合同系原告鑫尊公司介绍成交,该合同虽未履行,但是原告鑫尊公司付出了一定的劳动,基于公平原则,被告王某理应支付一定的报酬,数额为5千元(于判决生效后十日内支付)。并驳回鑫尊公司其他诉讼请求,鉴定费及诉讼费由鑫尊公司承担。
由于原告鑫尊公司向法庭作出虚假陈述及提供虚假证据,法院依照《中华人民共和共民事诉讼法》第102条第1款第1项及第104条规定,对鑫尊公司作出罚款2万元的决定,限于2011年8月2日前缴纳。原告鑫尊公司当庭暂未表示会提起上诉。
法官:失信有成本,不法有代价
北京市东城区人民法院副院长、该案审判长陈立如在庭审后接受记者采访时表示,他们在办案中发现,当事人在诉讼中篡改伪造证据这类不诚信诉讼行为并不少见,这给法院在审理案件、认定事实真相方面带来了一定的困难,也增加了对方当事人的诉讼成本,同时浪费了国家的司法资源。“当事人在国徽之下、法官面前没有任何理由说假话。”陈立如说,对于不诚信诉讼行为绝不姑息。
陈立如介绍说,目前房产中介市场鱼龙混杂,从法院审判的实践来看,有两方面问题,一种情况是中介公司的不诚信行为以及恶意毁约的行为,损害了买卖双方的利益。另一种情况是买卖双方在中介公司提供居间服务后,,抛开中介公司,买卖双方私下达成协议,“这又损害了中介公司的利益。”
“失信是有成本的,不法是有代价的。”陈立如说,法院将以事实为依据,以法律为准绳对案件进行公平裁定。
辩护律师:买卖房屋要提高法律意识
庭审后,被告王某的代理律师建议,消费者在进行房屋买卖时要找正规的中介公司,也可以考虑在买房过程中多咨询律师,以免上当受骗。
“在签订居间合同时,我的当事人法律意识比较淡薄,并没有仔细阅读条款,造成了今天的结果。”该律师告诉记者,很多中介公司会抓住购房人的心理,通过各种手段造成该房源抢手的假象,以达成买房者无法深思熟虑便急于掏钱。
“有些公司还会给买主计算价格,表示节省了很多钱,但买主并不清楚国家的相关法律规定,往往看着一堆数字稀里糊涂就签了购房合同。”该律师说,无论买方还是卖方,都要提高法律意识,维护自己的合法权益。
