核心提示：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人
2010年3月18日,秦璐与房地产商就一套价格为120万元的房屋签订了认购书。根据认购书的约定,秦璐交付了23万元定金,并由房地产商出具了收据。4月8日,秦璐从有关楼市新政中得知,已无法贷出80%的按揭房款,加之贷款利率上提,房地产商也明确要求至少必须交30%的首付,遂不想履行合同,并要房地产商退回定金。房地产商则以《合同法》第一百一十五条已明确规定,给付定的一方不履行合同时,无权要求返还定金为由拒绝。
【点评】能否退回定金,得看合同是否约定“贷不到款或不足,必须自筹资金补足。”如果有,购房人必须履约合同;如果没有,则因楼市新政引发的房贷变更属不可归责于当事人的事由,也就应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定处理,即:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
