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不定期租赁合同法律分析

 [日期:2012-02-07]   来源:北京合同律师网  作者:合同律师   阅读:38[字体: ] 
核心提示:承租人具有下列情形的,出租人可以单方解除合同:(1)承租人擅自将承租的房屋私自转租、转让或转借的;(2)承租人与他人私换房屋的;(3)承租人利用承租房屋从事非法活动,损害公共利益的;(4)承租人累计6个月拒不交纳租金的;(5)承租人故意损坏房屋的;(6)承租人擅自拆改房屋结构、装修或擅自改变房屋用途的;(7)出租人因不可预见的原因确实需要收回房屋的;(8)双方为不定期租赁的。
 
       根据《合同法》236条的规定:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。因此,原被告之间应为不定期租赁合同。不定期租赁合同的法律后果是,当事人任何一方享有合同的任意解除权,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。这里的合理期限在法律上并没有明确规定,但从实践的角度而言,出租方应给予承租人重新寻找租处及搬家的合理时间,通常为一个月。值得指出的是,这里的提前通知义务,仅对于出租方而言的单方义务。而对于承租方,享有随时解除合同的权利,无须提前通知。
  本案中,原告做到了提前通知并享有法定的合同解除权,因此原告的诉求得到了法院的支持,被告应在法院判决的时间内交回租赁的房屋并支付拖欠的房租。实践中,除开当事人明确约定的合同约定解除权外,法定的合同解除权又有哪些呢?根据《城市房地产管理法》和《商品房租赁管理办法》以及其它法律法规的规定,承租人具有下列情形的,出租人可以单方解除合同:(1)承租人擅自将承租的房屋私自转租、转让或转借的;(2)承租人与他人私换房屋的;(3)承租人利用承租房屋从事非法活动,损害公共利益的;(4)承租人累计6个月拒不交纳租金的;(5)承租人故意损坏房屋的;(6)承租人擅自拆改房屋结构、装修或擅自改变房屋用途的;(7)出租人因不可预见的原因确实需要收回房屋的;(8)双方为不定期租赁的。
  相对于承租方,若存在下列情形的,也可以单方解除合同:(1)出租人交付的房屋不符合合同约定的装修标准或使用用途的;(2)出租房屋存在重大毁损,出租人经承租人催告,拒不维修的;(3)承租人已自建房屋或购置房屋,确实无须再继续租赁的;(4)双方为不定期租赁的。
  房屋租赁合同的解除,无论是法定还是约定的,出租人或是承租人都应向对方明确作出解除的意思表示,最好是书面的通知。如双方均同意解除,并就解除条件能达成一致意见,可口头或是书面达成解除协议,合同即告正式终止。如双方就解除不能达成一致意见,享有单方解除权一方的解除通知到达对方时,合同即告终止。

  关于租赁合同解除后的法律后果,合同正式解除后,尚未履行的部分不再履行。如果是因为一方的过错导致合同的解除,有过错的一方需要承担违约赔偿责任。例如,是由于承租人故意损坏房屋导致的租赁合同解除,承租人应承担恢复房屋原状的违约责任,对于出租人的损失,承租人应给予赔偿。如果双方对合同的解除均有过错,则应根据过错的程度各自承担责任。例如:承租人拖欠不交纳房租,出租人则停水、停电给承租人的经营活动造成损失的。合同解除后,承租人应交纳拖欠房租及违约金,而出租人则应对因停水、停电给承租人造成的经营损失承担赔偿责任。如果是由于不可抗力或是不可归责当事人的原因导致合同解除,双方均无须承担违约责任。最后一种,解除的法律后果,正如本案,如果是双方均享有法定解除权,又达到了法律的明确要求,双方均不需要承担任何违约责任。




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