租赁合同的效力认定

       房屋租赁合同有效的条件有几个情况：

        一是《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件，但是根据《合同法》第52条及第54条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同。

        二是根据相关法规规定：出租人未经政府主管部门审批同意,擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效；承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意,擅自改变房屋的使用功能的，租赁合同不因此而无效；出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。

        三是合同约定的租赁期限不超过20年。