核心提示： 法院审理认为，根据相关法律规定，建筑物的屋顶属业主共有部分。郑先生处分业主共有财产，未获得处分权或得到权利人追认，故其与通信公司签订的《基站屋面租赁合同》为无效合同，通信公司建立基站的行为系侵权行为，基站应予拆除。
黄先生是某小区业主，住在7楼顶层，郑先生是其对门邻居。2008年12月，通信公司与郑先生签订了一份涉及黄先生所住单元屋顶的《基站屋面租赁合同》，由通信公司在屋顶上安装通信基站，使用期限至2011年12月。黄先生多次向通信公司及郑先生要求拆除基站均遭拒绝。无奈之下，黄先生在今年8月一纸诉状将郑先生和通信公司一并诉至锦江法院。
庭审中，原、被告双方均认为自己有理，争执不下。原告黄先生说郑先生从开发商处购买了新房后，将屋顶平台进行装饰装修，搭建了房间及花台并完全独自使用。但是郑先生的产权证没有包括其屋顶部分，所以涉案屋顶系该单元业主的共有财产，郑先生无权擅自处分。通信公司明知郑先生无处分权且未征得黄先生同意的情况下签订合同，安装基站，双方签订的租赁合同应属无效，通信公司的基站应予拆除。
被告通信公司则认为，虽然郑先生的产权证没有包括其屋顶部分，但该屋顶一直由郑先生独立使用，因此郑先生有权处置该屋顶；且通信基站从2008年建立至今，该单元没有其他业主提出异议，应视为其他业主已经默认，黄先生只代表一个业主，不能代表其他业主意见。被告郑先生则称，开发商在出售房屋时承诺7楼的业主都送屋顶，水电气也接入屋顶。交房时，开发商将楼顶钥匙与住房钥匙一并交接，黄先生自己也有另一独立的屋顶。郑先生楼上的屋顶只有郑先生能使用，基站建在郑先生屋顶范围内，没有侵害黄先生的权利。
法院审理认为，根据相关法律规定，建筑物的屋顶属业主共有部分。郑先生处分业主共有财产，未获得处分权或得到权利人追认，故其与通信公司签订的《基站屋面租赁合同》为无效合同，通信公司建立基站的行为系侵权行为，基站应予拆除。
■法官说法■
开发商不能改变屋顶的共有性质
承办该案的法官指出，依据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑物的屋顶属业主共有部分。虽然郑先生在取得自己的房屋时，开发商将屋顶的钥匙只交由郑先生个人掌握，明示或默许郑先生独自使用其房屋的屋顶，但该部分区域并未包含在郑先生房屋所有权范围内，开发商的行为不符合法律规定，不能因为开发商的承诺行为改变屋顶共有的性质。
依据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，通信公司在屋顶建基站，应当征得法律规定的数量的业主同意。通信公司仅与业主之一的郑先生签订协议，而郑先生并不独自具备处分权。通信公司在此情况下利用共有部分，侵犯了其余业主的权利。黄先生作为建筑物区分所有权的权利人之一，有权请求排除妨害或者消除危险，且通信公司也不能因为权利人未及时表示异议而视为系权利人的默许。
