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房屋租赁指南

 [日期:2012-02-07]   来源:北京合同律师网  作者:合同律师   阅读:48[字体: ] 
核心提示: 2011年,国家出台《商品房屋租赁管理办法》。结合该办法的贯彻实施,重庆市房地产展示交易会组委会针对房屋租赁中应注意的环节和存在的风险,就广大市民朋友关心的问题给予介绍和提示,以帮助租赁双方了解权利义务和政策规定、防范纠纷、保障权益。
 
  随着房地产市场的不断发展,房屋租赁日趋活跃。广大市民通过租赁行为,实现住房梯级消费,改善居住条件,满足其住房消费需求。在此过程中,由于对现行政策法规不了解,对房屋租赁中应注意的关键环节和相关规定不清楚,往往导致矛盾和纠纷。
  2011年,国家出台《商品房屋租赁管理办法》。结合该办法的贯彻实施,重庆市房地产展示交易会组委会针对房屋租赁中应注意的环节和存在的风险,就广大市民朋友关心的问题给予介绍和提示,以帮助租赁双方了解权利义务和政策规定、防范纠纷、保障权益。
  一、房屋租赁应注意的五个环节
  很多市民朋友在租赁房屋时,对租赁过程中应把握哪些主要环节,在各个环节如何避免可能出现的纠纷隐患,仍不很清楚。通常,房屋租赁中应当注意五个重要环节:
  看身份
  一看房地产经纪机构及房地产经纪人员是否合法、合规;二看出租/承租人的身份证明等相关证件,复印留底;三看房屋权属证明的权利人是否与出租人一致。
  查权属
  一查房屋权利状态,是否存在权利瑕疵;二查水、电、气设施、家俱、家电状况及相关费用缴纳情况。
  签合同
  依法签订规范、完善的房屋租赁合同,明确各方权利义务。
  办登记
  房屋租赁合同签订、内容发生变化、续租或终止三十日内,双方当事人应到当地租赁管理部门办理租赁合同初始、变更、延续或者注销登记备案手续。
  履约定
  租赁双方在房屋租赁过程中应当认真履行房屋租赁合同约定事项。
  二、房屋租赁相关规定
  1、房屋租赁相关法律法规及政策依据
  《中华人民共和国城市房地产管理法》
  《重庆市城镇房地产交易管理条例》
  《商品房屋租赁管理办法》
  《房地产经纪管理办法》
  《公安部中央社会治安综合治理委员会办公室民政部建设部国家税务总局国家工商行政管理总局关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》
  《重庆市国土房管局重庆市工商局重庆市公安局重庆市地税局关于加强城市房屋租赁管理工作的通知》
  《重庆市房屋租赁合同登记备案操作规程》
  《重庆市物价局重庆市国土房管局关于转发<国家计委建设部关于规范住房交易手续费有关问题>的通知》
  2、这些房屋不能租赁使用
  (1)属于违法建筑的;
2)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;
3)违反规定改变房屋使用性质的;
4)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
  违者由相关部门责令限期改正,对没有违法所得的,可处以五千元以下罚款;对有违法所得的,可以处以违法所得一倍以上三倍以下,但不超过三万元的罚款。
  3、规范的租赁合同是租赁双方权益的保障
  为保障房屋租赁当事人合法权益,防止租赁纠纷的产生,房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:
  (1)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;
  (2)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;
  (3)租金和押金数额、支付方式;
  (4)租赁用途和房屋使用要求;
  (5)房屋和室内设施的安全性能;
  (6)租赁期限;
  (7)房屋维修责任;
  (8)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;
  (9)争议解决办法和违约责任;
  (10)其他约定。
  房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
  租赁当事人如需要正规房屋租赁合同文本的,可到当地房屋租赁管理部门领取。
  4、当事人应及时办理租赁合同登记备案手续
  根据相关规定,房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到当地房屋租赁管理部门办理房屋租赁登记备案。违者将由相关部门责令限期改正;个人逾期不改正的,处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。
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、出租人应按合同约定维修房屋
  出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
  6、合同期内出租人不得单方面提高租金
  根据《商品房屋租赁管理办法》的规定,房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。
  7、承租人应当合理使用房屋
  承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的,承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
  8、承租人不得擅自转租房屋
  承租人承租房屋后应合理使用,不能随意转租。承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。
  9、买卖不破租赁
  《商品房屋租赁管理办法》规定,房屋租赁期间,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效。
  10、承租人有优先购买承租房屋的权利
  《商品房屋租赁管理办法》规定:房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。
  11、住房出租的限制性规定
  出租住房应当符合房间原设计结构、功能和人均租住面积的相关规定。违者将由相关部门责令限期改正;逾期不改正的,可处以五千元以上三万元以下罚款。
三、房屋租赁登记备案办事指南
  1、哪些行为属于房屋租赁
  《重庆市城镇房地产交易管理条例》第三十六条规定,房地产租赁,是指出租人基于房屋所有权将其房地产出租给承租人使用,由承租人支付租金的行为。房地产租赁包括房地产现房租赁和商品房预租。
  商品房预租是指房地产开发企业或商品房预购人以预售
  (购)房的租赁期权让渡给预租人并收取租金的行为,包括以在建的商场、铺面、市场摊点或办公用房向社会公开招租和以在建商品住宅、公寓楼预约出租。属在建商品房的须获得《商品房预售(预租)》许可证。预购商品房的需办理了《土地房屋预告登记证明》。
  房屋所有权人、使用权人以联营、承包、入股等名义让渡
  房地产使用权的,视为房地产租赁。
  2、房屋租赁登记备案的具体规定
  房地产租赁双方应自合同签订之日起三十日内持房地产权属证明文件、身份证明文件和租赁合同向所在地房地产行政主管部门或其委托的交易管理机构申请办理合同登记备案手续。未经登记备案的租赁合同,不能对抗第三人。
  房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的,当事人应当在三十日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
3
、房屋租赁登记备案的作用及意义
  房屋租赁登记备案登记的过程,实际是包含着对房屋租赁双方租赁行为审查的含义。一是审查合同的主体是否合格,既出租人和承租人是否具备相应的条件;二是审查租赁的客体是否允许出租,即出租的房屋是否是法律法规允许出租的房屋;三是审查租赁的合同是否齐全、完备,是否确定了租赁的期限,租赁的修缮责任等;四是审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策。
  房地产管理部门通过登记达到备案,即把所有的法律资料存档管理,发挥了四个方面的作用,一是明确租赁双方的法律行为;二是了解掌握租赁市场的基本行情;三是监督租赁双方的法律行为;四是为调解房屋租赁纠纷提供了法律依据。从而达到规范和引导房屋租赁市场健康发展的目的。
  4、办理房屋租赁登记备案的程序及手续
  
  当事人领取(下载)、填写登记备案申请书,并带齐相关要件
  向当地房屋租赁管理机构申报登记备案
  租赁管理机构审查、缮证
  通知申请人凭受理单缴纳租赁登记费,领取登记备案证明
  办理房屋租赁合同登记备案所需提交的要件:
  1、房屋租赁合同原件
  2、房屋权属证明(验原件收取复印件)
  (1)《重庆市房地产权证》(或房屋所有权权证、国有土地使用证)。
  (2属预购商品房的,收取《重庆市土地房屋预告登记证明》。
  (3属在建商品房的,收取《重庆商品房预售许可证》。
  3、租赁双方身份证明(验原件收复印件)。
  (1)系委托申请的还应提交委托人身份证明(验原件收复印件)和委托书(原件)。
  (2)系单位还应提交单位法人代表证明(验原件收复印件)、法人代表身份证(验原件收复印件)、委托书(原件)、被委托人身份证(验原件收复印件)和营业执照(复印件)。
  4出租房屋已设定抵押的,提交抵押权人同意出租的书面证明(原件)。
  5出租房屋转租的,提交产权人同意转租的书面证明(原件)。
  6出租房屋系共有房屋的,提交全体共有人同意出租的书面证明(原件)。
五、附《商品房屋租赁管理办法》
  商品房屋租赁管理办法
  中华人民共和国住房和城乡建设部令
  6
  《商品房屋租赁管理办法》已经第12次部常务会议审议通过,现予发布,自201121日起施行。
  住房和城乡建设部部长姜伟新
  2010121
  商品房屋租赁管理办法
  第一条为加强商品房屋租赁管理,规范商品房屋租赁行为,维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规,制定本办法。
  第二条城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁(以下简称房屋租赁)及其监督管理,适用本办法。
  第三条房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。
  第四条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。
  县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。
  第五条直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传,定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
  第六条有下列情形之一的房屋不得出租:
  (一)属于违法建筑的;
  (二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;
  (三)违反规定改变房屋使用性质的;
  (四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
  第七条房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:
  (一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;
  (二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;
  (三)租金和押金数额、支付方式;
  (四)租赁用途和房屋使用要求;
  (五)房屋和室内设施的安全性能;
  (六)租赁期限;
  (七)房屋维修责任;
  (八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;
  (九)争议解决办法和违约责任;
  (十)其他约定。
  房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
  建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本,供当事人选用。
  第八条出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
  厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
  第九条出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
  房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。
  第十条承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,不得损害其他业主和使用人的合法权益。
  承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的,承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
  第十一条承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。
  承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。
  第十二条房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效。
  承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
  第十三条房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。
  第十四条房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。
  房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。
  第十五条办理房屋租赁登记备案,房屋租赁当事人应当提交下列材料:
  (一)房屋租赁合同;
  (二)房屋租赁当事人身份证明;
  (三)房屋所有权证书或者其他合法权属证明;
  (四)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。
  房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
  第十六条对符合下列要求的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案,向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明:
  (一)申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式;
  (二)出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致;
  (三)不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。
  申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。
  第十七条房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称,承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码,出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。
  第十八条房屋租赁登记备案证明遗失的,应当向原登记备案的部门补领。
  第十九条房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的,当事人应当在三十日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
  第二十条直辖市、市、县建设(房地产)主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统,逐步实行房屋租赁合同网上登记备案,并纳入房地产市场信息系统。
  房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容:
  (一)出租人的姓名(名称)、住所;
  (二)承租人的姓名(名称)、身份证件种类和号码;
  (三)出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限;
  (四)其他需要记载的内容。
  第二十一条违反本办法第六条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,对没有违法所得的,可处以五千元以下罚款;对有违法所得的,可以处以违法所得一倍以上三倍以下,但不超过三万元的罚款。
  第二十二条违反本办法第八条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可处以五千元以上三万元以下罚款。
  第二十三条违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的,处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。
  第二十四条直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理,对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理,或者对房屋租赁登记备案信息管理不当,给租赁当事人造成损失的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十五条保障性住房租赁按照国家有关规定执行。
  第二十六条城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理,参照本办法执行。
  第二十七条省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。
  第二十八条本办法自201121日起施行,建设部199559日发布的《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)同时废止
 



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