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承租人怎么主张优先购买权

 [日期:2012-02-07]   来源:北京合同律师网  作者:合同律师   阅读:27[字体: ] 
核心提示:承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。可见,根据上述司法解释的规定,如果陈先生的情况满足承租人优先购买权的条件,他可以向法院起诉,要求出租人承担赔偿责任,但如果主张已签订的房屋买卖合同无效,法院不会支持。
 
        今年3月10日,我与一门面业主刘先生签订了租房合同,约定租期为一年。合同签订后,我如约交了押金和一个季度的房租。6月14日,刘先生带着一位王先生来到门店,刘告知我,以后的房租直接交给王先生,因为他于6月1日将门面卖给了王先生。我觉得既然刘先生有心将该门面出卖,应当优先考虑我。请问在这种情况下,我如何保障自己的权利,能否要求法院认定刘先生与王先生之间的买卖合同无效?陈先生
 律师回复,如果满足一定的条件,陈先生对承租的房屋具有优先购买权。根据《合同法》以及最高人民法院的司法解释规定,出租人出卖出租房屋,应当在出卖前的合理期限内,通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先购买权的实现需要具备下列条件,第一在租赁合同的存续期间;第二在同等条件下购买;第三必须在一定期限内行使,一般而言是出租人履行通知义务后的15日内,如果陈先生能满足上述三个条件则具有优先购买权。
    最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。可见,根据上述司法解释的规定,如果陈先生的情况满足承租人优先购买权的条件,他可以向法院起诉,要求出租人承担赔偿责任,但如果主张已签订的房屋买卖合同无效,法院不会支持。



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