【案情回放】
去年5月，何先生曾因资金紧张向洪某借款90万元，后因无力还款而将一套住房委托洪某出售，并办理了委托公证，双方约定所卖房款先由洪某扣除90万元。没想到，公证办理不久，何先生突然因病去世。何先生的丧事尚未办妥，洪某便以何先生名义与马某签订房屋买卖合同，约定将何先生名下的房屋出售给马某，房屋总价90万元。 何先生的遗孀赵女士发现房屋被售后诉至法庭，认为她已将丈夫去世一事告知过洪某，洪某仍出售房屋属于无权代理，同时洪某和马某的成交价仅为90万元，远低于市场价格，因此二者显然存在恶意串通行为，故主张房屋买卖合同无效。
马某和洪某却辨称，订立合同之时并不知道何先生去世，还拿出一份购房补充协议。协议约定，马某同意就现有装潢等设施、设备另行补偿何先生40万元。由此一来，房屋价格从90万元陡增至130万元，接近市场平均价格，从房屋价款上难以认定存在恶意。马某还声称洪某出具的委托书是经过公证的，自己是善意取得该房屋，另一方面洪某也主张自己的售房行为在何先生生前已与其进行过多次沟通，是合乎何先生的利益和意愿的。 为查清事实，主审法官采取隔离审查，从购房目的、看房经过、付款细节、房款来源、售房及收款资格审查、房款交付、房价确定等七个方面询问马某、洪某及相关证人。最终认为本案存在诸多不合情理之处：如对90万元房款的来源，洪某的陈述先后不一致；对看房经过，何先生和洪某的陈述更是存在矛盾；对90万元的交付方式，两人均称是现金交付，有违常理；虽然马某、洪某在庭审之时拿出40万元房款的补充协议，但是落款时间显与买卖合同时间不一致，有事后补签之嫌。最终法官认为马某及洪某之间的交易行为存有大量与常理不符之处，难以相信马某购买系争房屋是善意且无过失的。据此，法院认为洪某的代理行为不构成表见代理，依法认定系争合同无效。
【律师说法】
表见代理是指行为人没有代理权、超越代理人或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
本案中，何先生委托洪某卖房，但是在签订委托协议后何先生死亡了，此时委托代理应当终止。但如果相对人马某确实不知洪某的代理权已终止，即有理由相信洪某还有代理权限而善意地签订房屋买卖合同，则可构成表见代理，那么双方签订的房屋买卖合同有效。
如果马某并非善意，则不能构成表见代理。如不构成表见代理，则洪某在何先生死后出售何先生房屋的行为属无权代理，除非该无权代理行为被相关权利人追认，否则对被代理人不产生效力，由行为人洪某自行承担责任。
