核心提示：买房人如何退掉按揭的商品房？购房者与贷款银行之间是借贷关系，与开发商之间是房屋买卖关系，这是两种独立法律关系，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。购房者与银行间的债权债务关系仍然存在。首先由于购房合同被解除，开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者，其中包括首付款和按揭款。
案例
谢小姐采用按揭方式买了套商品房，在与开发商签订的购房合同中约定，房屋质量不合格可以退房，逾期交房可以退房，开发商的某些承诺无法兑现可以退房等。现在开发商准备交房，但是当初的承诺都没有实现，尽管谢小姐和开发商多次交涉，但双方一直未能达成一致意见。谢小姐实在无法忍受坚决要退房，可是开发商说她已经取得了贷款，不能退房。开发商说得对吗？
指点迷津
购房者与贷款银行之间是借贷关系，与开发商之间是房屋买卖关系，这是两种独立法律关系，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。购房者与银行间的债权债务关系仍然存在。首先由于购房合同被解除，开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者，其中包括首付款和按揭款。然后，购房者可依据《贷款通则》的有关规定，借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商。与银行协商，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。这种还款方法实际操作起来相当复杂，因为购房者所购房屋已经向银行做抵押，如果购房者拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已谩定抵押的购房者所购房屋。但此时房屋已不归购房者所有，处分该房屋就损害了开发商的利益。所以，只能由开发商将应退购房款分成两部分，其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者，属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款。依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，小徐的违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
法条链接．
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
