上诉人安庆市城郊农村信用合作联社十里铺信用社为与被上诉人安庆市华侨友谊公司、原审被告苏先宏借款担保合同纠纷一案，不服安庆市中级人民法院（2007）宜民二初字第043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年8月1日受理后，依法组成合议庭，并于2008年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人安庆市城郊农村信用合作联社十里铺信用社委托代理人徐冬莲、祖同银，被上诉人安庆市华侨友谊公司委托代理人白顺阶到庭参加了诉讼，原审被告苏先宏经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明：2003年4月17日，安庆市城郊农村信用合作联社十里铺信用社（下称十里铺信用社）与苏先宏、安庆市华侨友谊公司签订了一份《最高额抵押担保借款合同》，约定：十里铺信用社自2003年4月17日起至2004年4月16日，向苏先宏发放最高贷款限额人民币不超过80万元的贷款，在此期限和最高贷款限额内，不再逐笔办理抵押担保手续；如不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起按日利率万分之三计收利息；安庆市华侨友谊公司以坐落于安庆市集贤路贸易中心大楼（建筑面积为382．78平方米、房权证号为2025580）的房屋提供抵押。之后，当事人依约对上述抵押房产办理了抵押登记手续，十里铺信用社分别于2003年5月19日、5月22日向苏先宏发放三笔贷款共计60万元，利率为月息6．6375‰。借款到期后，苏先宏仅偿还本金36100元及相应利息，尚欠563900元借款本金及相应利息未还。
十里铺信用社多次催要未果，遂于2007年9月诉请原审法院判令：一、被告苏先宏立即偿还借款563900元及利息152709．75元(算至2007年5月30日)；二、如被告苏先宏不履行上述给付义务，原告有权以被告安庆市华侨友谊公司抵押的房产折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿；三、案件诉讼费用由两被告负担。
原审法院认为，本案当事人各方签订的《最高额抵押担保借款合同》中，原告与被告苏先宏的借款合同部分合法有效，双方应严格按合同约定履行各自义务。现被告苏先宏未能按约还本付息，以致引起纠纷，对此被告苏先宏应负全部责任。原告诉求被告苏先宏还本付息，应予以支持。本案所涉抵押担保部分，虽按法律规定办理了房屋抵押登记手续，但因被告安庆市华侨友谊公司对其房屋占有范围内的土地使用权无权处分，不符合抵押权有效设立的规定，自然不能成立抵押权。而房产和土地是紧密联系在一起的，二者的权利在处分时是一体的，应当一起处分，故该房产抵押部分亦无效。原告要求以被告安庆市华侨友谊公司抵押的房产折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿的诉求，不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十四条第三款、第三十六条第一款、第三十七条第四款之规定，判决如下:一、被告苏先宏于本判决生效后三日内给付原告十里铺信用社借款本金563900元及相应利息（按合同约定的利率计算至本判决确定给付之日止）。二、驳回原告十里铺信用社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11120元，诉讼保全费4520元，合计15640 元，由被告苏先宏负担。
十里铺信用社不服上述判决，向本院上诉称：一、案涉房屋抵押合同是双方当事人真实意思表示，并办理了抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，原审判决认定房屋抵押合同无效不当。二、案涉房屋抵押合同未涉及土地，上诉人对未一并抵押的土地使用权不享有抵押权，但不能因对土地不享有抵押权而否定房屋抵押的效力，被上诉人关于“抵押房产占有的国有划拨土地未经过土地管理部门审查批准登记，房屋抵押无效”的理由不能成立。三、即便案涉房屋抵押合同无效，被上诉人也应当对上诉人损失承担赔偿责任，否则不利于安庆金融市场的稳定。请求确认案涉房屋抵押合同合法有效，改判上诉人对案涉房屋享有优先受偿权。
被上诉人安庆市华侨友谊公司答辩称：我国《担保法》、《物权法》等法律均明确规定了“房地一体”原则，即附着在国有划拨土地上的建筑物单独抵押的，应当视为建筑物与国有划拨土地使用权一并抵押。故案涉房屋抵押应当视为抵押房屋与房屋占用范围内的土地使用权一并抵押。由于该房屋占用范围内的国有划拨土地抵押未经土地管理部门审查批准登记，房屋抵押合同自始无效。上诉人以抵押房屋与其占用范围内的土地使用权已经分离，房屋拆迁有补偿等为由，主张对抵押房屋享有优先受偿权没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告苏先宏既未出庭也未提交书面材料。
本院二审除确认原审法院查明的事实外，另查明：安庆市华侨友谊公司坐落于安庆市集贤路贸易中心大楼建筑面积382．78平方米的房屋占有范围的土地系国有划拨土地，属市政府公告拆迁范围。2007年10月13日，该公司与安庆市悦信兴利达房地产开发有限责任公司签订了《安庆市房屋拆迁补偿安置协议》，约定安庆市悦信兴利达房地产开发有限责任公司在与安庆市华侨友谊公司办理房屋交接时，一次性付清拆迁补偿费248万元。原审法院在审理中依据十里铺信用社的财产保全申请裁定冻结了其中80万元拆迁补偿金。
本院认为：本案是借款担保纠纷，鉴于债权人十里铺信用社和主债务人苏先宏对原审判决关于案涉《最高额抵押担保借款合同》中借款部分的认定和处理没有异议，因此，二审中当事人争议焦点是：案涉《最高额抵押担保借款合同》中抵押部分的效力以及债权人十里铺信用社是否对担保人享有民事权利。本案中，三方当事人于2003年4月17日签订的《最高额抵押担保借款合同》，明确约定安庆市华侨友谊公司以坐落于安庆市集贤路贸易中心大楼（建筑面积为382．78平方米、房权证号为2025580）的房屋向十里铺信用社提供抵押，随后亦在房产管理部门办理了房产抵押登记。可见，案涉《最高额抵押担保借款合同》中抵押物是房屋，属于附着于国有划拨土地上的房屋单独抵押，依据《中华人民共和国担保法》第三十六条“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”的规定，案涉抵押房屋占用范围内的国有划拨土地使用权应当视为一并抵押。由于案涉抵押房产坐落于国有划拨土地使用权之上，而该国有划拨土地的所有权属于国家，由地方政府代表国家行使相关权利，安庆市华侨友谊公司对该土地只有使用权，没有处分权，亦未就房屋占有范围内的国有划拨土地使用权抵押办理相应审批手续，既然房屋占有范围内的国有划拨土地使用权的抵押权不能成立，进而导致房屋抵押权不能实现，故案涉《最高额抵押担保借款合同》中抵押部分应当认定无效，权利人十里铺信用社对抵押房屋不享有优先受偿的权利。上诉人十里铺信用社关于“案涉抵押物只包括房屋，不包括土地，且房屋抵押已经办理登记应合法有效”的观点缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案抵押双方当事人以房屋抵押的意思表示明确，亦办理了房屋抵押登记手续，只是由于对法律认识的错误，因国有划拨土地问题导致抵押合同无效，对抵押合同无效双方均有过错，应各自承担相应的民事责任，即担保人安庆市华侨友谊公司应当向债权人十里铺信用社承担部分赔偿责任。原审法院在认定房屋抵押无效与十里铺信用社诉讼请求主张房屋抵押有效不一致的情况下，未通知十里铺信用社变更诉讼请求，直接判决驳回十里铺信用社对安庆市华侨友谊公司的诉讼请求，属于适用程序不当，应予以纠正。十里铺信用社关于即便案涉房屋抵押合同无效，安庆市华侨友谊公司也应当承担赔偿责任的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一、二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十六条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：
一、维持安庆市中级人民法院（2007）宜民二初字第043号民事判决第一、二项及案件诉讼费用承担部分。
二、安庆市华侨友谊公司在苏先宏不能清偿上述债务部分的二分之一范围内向十里铺信用社承担民事赔偿责任。
